Pierwszy kwartał 2025 roku przyniósł zaskakująco pozytywne dane dla osób planujących zakup mieszkania. Jak wynika ze wstępnych analiz NBP, ceny nieruchomości nadal rosną – ale już nie tak szybko jak w ubiegłych latach. Co więcej, tempo wzrostu płac w przedsiębiorstwach przewyższyło wzrost cen mieszkań, co może oznaczać, że realna dostępność mieszkań zaczyna się poprawiać.

Po latach dynamicznych wzrostów cen mieszkań, sytuacja na rynku zaczyna się normalizować. Dzięki wzrostowi wynagrodzeń i wyhamowaniu cen nieruchomości, coraz więcej osób może realnie myśleć o zakupie mieszkania. Jak podkreśla Bartosz Turek z HRE Investment, jeśli ten trend się utrzyma, dostępność mieszkaniowa w Polsce może w końcu zacząć się poprawiać – i to bez potrzeby kolejnych programów dopłat.
Ceny mieszkań rosną wolniej
Zgodnie z indeksem hedonicznym NBP, który uwzględnia jakość i lokalizację sprzedawanych mieszkań, ceny na rynku wtórnym w 7 największych miastach wzrosły w ciągu roku o 7,8%. Choć to nadal sporo, to trzeci z rzędu kwartał, w którym dynamika wzrostu słabnie.
Dla porównania – średnie wynagrodzenia w przedsiębiorstwach wzrosły o 8,3% r/r. To niewielka różnica, ale istotna – oznacza bowiem, że siła nabywcza Polaków względem mieszkań przestała się pogarszać, a być może wkrótce zacznie się poprawiać. To pierwszy taki przypadek od dłuższego czasu.
Rynkowe korekty i różnice między miastami
W niektórych miastach ceny mieszkań wręcz lekko spadły. Wśród lokalizacji, gdzie w I kwartale 2025 r. zanotowano spadki cen mieszkań używanych, znalazły się m.in. Białystok, Katowice, Szczecin i Wrocław – choć korekty te były niewielkie (do 2-3%).
Na rynku pierwotnym również widać lekkie ochłodzenie. Największe kwartalne spadki średnich cen odnotowano w Rzeszowie (−7%), a także w Bydgoszczy, Kielcach, Łodzi i Poznaniu (około −2-3%). W Warszawie cena mieszkań od deweloperów spadła o 1% kw/kw.
Warszawa – wzrost czy spadek?
Szczególnie interesujące dane płyną ze stolicy, gdzie statystyki są wyjątkowo zmienne. Podczas gdy średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w I kwartale 2025 r. spadła o ponad 500 zł, indeks hedoniczny… wzrósł o 2%. Jak wyjaśnia Bartosz Turek, to efekt zmiany struktury sprzedawanych mieszkań – klienci kupowali więcej lokali tańszych, co zaniżyło średnią cenę, ale nie oznaczało spadku cen porównywalnych mieszkań.
Co dalej z rynkiem nieruchomości?
Obecne dane pokazują, że rynek nieruchomości wchodzi w fazę stabilizacji. Program „Bezpieczny Kredyt 2%”, który napędzał rynek w 2023 roku, już nie wpływa na dane, a kluczowym czynnikiem staje się rynek pracy i zdolność kredytowa Polaków.
Jeśli płace będą dalej rosły szybciej niż ceny mieszkań, może to:
- zwiększyć liczbę osób stać na zakup mieszkania,
- zatrzymać dalszy wzrost cen,
- poprawić równowagę między popytem a podażą.