Kredyt hipoteczny na nietypowe nieruchomości. Jak zdobyć finansowanie na zakup działki rolnej, lasu czy domu na wodzie?

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem przeznaczonym na sfinansowanie celów mieszkaniowych i zakup lub budowę nieruchomości. Jego podstawowym zabezpieczeniem jest hipoteka wpisana na rzecz banku do księgi wieczystej. Wszelkie warunki zaciągania i spłaty kredytu hipotecznego ujęte są w Ustawie z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.  

Kredyt hipoteczny na nietypowe inwestycje – co warto wiedzieć? 

Banki niechętnie zabezpieczają spłatę kredytu hipotecznego, czyli automatycznie niechętnie kredytują nietypowe inwestycje, takie jak dom na wodzie, nieruchomości o mocno rolnym charakterze czy działki leśne.  

Czy banki finansują nietypowe nieruchomości? Trudno mi odpowiedzieć jednoznacznie. Najszybciej uzyskasz taki kredyt w banku spółdzielczym.  

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym takie finansowanie możesz wziąć w celu sfinansowania nabycia lub utrzymania (art. 3 par. 1): 

• prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy; 
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; 
• prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części; 
• udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.  

Jeśli masz możliwość wzięcia zobowiązania, to kalkulator kredytu hipotecznego odpowie Ci na pytanie, jakie raty będziesz płacić.  

Jakie są kluczowe wyzwania przy staraniu się o kredyt na wyjątkowe nieruchomości? 

Kredyt na wyjątkową nieruchomość, m.in. działkę rolną lub leśną, dom na wodzie, w zabytkowej kamienicy czy mały domek na stromym zboczu góry, może być udzielony w niektórych bankach. Kluczowe wyzwania przy staraniu się o takie finansowanie obejmować mogą: 

• udowodnienie statusu rolnika – w przypadku działki rolnej, 
• przedstawienie planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o wydaniu warunków zabudowy w przypadku chęci budowania domu na działce rolnej czy leśnej, 
• przedstawienie pozwolenia na budowę nieruchomości mieszkalnej w nietypowym miejscu, 
• dokonanie wyceny nieruchomości przez uprawnionego rzeczoznawcę, 
• przedstawienie wszystkich niezbędnych dokumentów dotyczących danej nieruchomości. 

Jak uzyskać kredyt hipoteczny na działkę rolną? 

Zakup działki rolnej na kredyt hipoteczny jest trudny, ale nie niemożliwy. Kluczowe jest to, czy jesteś rolnikiem indywidualnym. Tylko on może być nabywcą nieruchomości rolnej, choć ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje przy tym kilka wyjątków. Według przepisów zostaniesz uznany za rolnika indywidualnego, jeśli jesteś osobą fizyczną i jednocześnie: 

• użytkownikiem wieczystym albo dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia nie przekracza 300 hektarów; 
• masz kwalifikacje rolnicze – możesz je potwierdzić za pomocą odpowiedniego wykształcenia kierunkowego lub długoletniego stażu pracy w rolnictwie i poprzez posiadanie ubezpieczenia społecznego rolników w KRUS; 
• od co najmniej 5 lat zamieszkujesz w gminie, na której obszarze położone są nieruchomości wchodzące w skład Twojego gospodarstwa.  

Możesz również kupić nieruchomość rolną, jeśli nie jesteś rolnikiem, ale nie może być to zbyt duża działka. Ustawa dopuszcza możliwość, byś kupił: 

• poniżej 0,3 ha – bez żadnych dodatkowych warunków, 
• od 20 arów do 99,99 ara – możliwy jest taki zakup, jeśli Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu, 
• 1 hektar i większą – w przypadku, gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa udzieli zgody na jej zakup, 
• do 0,5 hektara zabudowaną powstałymi przed 31 kwietnia 2016 roku budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym – w ramach obszaru do 0,5 hektara masz możliwość kupna poza działką z budynkami także gruntów przyległych.  

W niektórych bankach weźmiesz kredyt hipoteczny na zakup ziemi rolnej czy na zakup gospodarstwa rolnego. Jednak dodatkowym wymogiem może być Twoja deklaracja, że w przyszłości wybudujesz na takiej działce budynek mieszkalny.  

Jakie są warunki uzyskania kredytu hipotecznego działki leśnej? 

Zakup działki leśnej na kredyt hipoteczny jest możliwy, podobnie jak działki rolnej. Zgodnie z obowiązującymi przepisami możesz kupić las, jeśli masz na to pieniądze lub uzyskasz kredyt. Jednak licz się z tym, że w przypadku nieruchomości leśnych obowiązuje prawo pierwokupu przysługujące Lasom Państwowym.  

Kolejną kwestią, która się z tym wiąże, jest sfinansowanie kredytem hipotecznym budowy nieruchomości na terenach objętych ochroną przyrodniczą.

Skoro pod względem prawnym taka budowa jest wykluczona, bank nie wyda zgody na kredyt hipoteczny. Inaczej będzie przy chęci zakupu siedliska, czyli nieruchomości zlokalizowanej z dala od zgiełku wielkiego miasta, często na terenach wiejskich, blisko natury.

W skład siedliska wchodzi zwykle stara zabudowa jako dom mieszkalny, a także budynki gospodarcze – obory, stodoły czy stajnie. Banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na zakup siedliska, ze względu na większe ryzyko ustanowienia takiego zabezpieczenia hipotecznego. Bank może wydać jednak zgodę na finansowanie nabycia siedliska, dokonując jego wyceny i biorąc pod uwagę zwykle wartość samej działki, bez zabudowań gospodarskich, ale z domem. 

Banki, które udzielają kredytów hipotecznych na zakup siedliska, akceptują grunty o powierzchni do 1000-1500 m2. Mogą wymagać od Ciebie wyższego wkładu własnego i posiadania wysokiej zdolności kredytowej. Dom musi być całoroczny i trwale związany z gruntem. 

Czy bank udzieli kredytu na dom na wodzie? Jak wnioskować? 

Domy na wodzie są nowością w Polsce, a jako obiekty niemające związku z gruntem są uznane za domy tymczasowe i nie mogą być przedmiotem finansowania w ramach kredytu hipotecznego. Dom na wodzie jest w pełni mobilnym obiektem i choć możesz w nim mieszkać, to nie masz działki budowlanej, z którą byłby on związany.

Domy na wodzie to nie jedyne nieruchomości o specyficznej lokalizacji. Mogą to być także domki w górach, na stromych zboczach. Są one niewątpliwie powiązane z gruntem poprzez fundamenty. Dlatego teoretycznie mogą stanowić przedmiot zabezpieczenia hipotecznego przy ubieganiu się o kredyt.  

Kredyt hipoteczny a mieszkanie w kamienicy o zabytkowym statusie 

Mieszkania w starych, zabytkowych kamienicach mogą być przedmiotem kredytu hipotecznego. Jednak bank może mieć specjalne wymagania dotyczące renowacji i utrzymania takiej nieruchomości. Ponadto musisz spełnić warunki dotyczące: 

• wysokiej zdolności kredytowej, 
• wysokiego wkładu własnego – głównie z uwagi na zaniżanie wartości nieruchomości w kamienicach przez rzeczoznawcę majątkowego, 
• księgi wieczystej nieruchomości – brak wpisów obciążających hipotekę jest konieczny dla uzyskania kredytu na taką nieruchomość, 
• stanu reprywatyzacji nieruchomości.  

Czy można uzyskać kredyt hipoteczny na tzw. tiny houses? 

Możesz uzyskać kredyt hipoteczny na tiny houses, ale nie w każdym przypadku. Co to jest? Tiny houses to w wolnym tłumaczeniu z języka angielskiego malutkie domy, które są mobilne i dopasowane do stylu życia mieszkańców. Są z definicji małe – mają niewielką powierzchnię mieszkalną, można je przemieszczać na podobnych zasadach jak przyczepę kempingową.  

Inaczej wygląda to w przypadku fundamentowych tiny houses, które trwale są powiązane z gruntem, nawet jeśli ich działka jest ekstremalnie mała. Wtedy uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup czy wybudowanie takiego domu będzie możliwe. Kluczowe znaczenie ma trwałość konstrukcji i miejsce postawienia domku.  

Podsumowanie 

Mobilne domy na wodzie czy na kołach nie mają możliwości ustanowienia hipoteki. Są traktowane jak łodzie lub jako zespół pojazdów czy przyczepa. Dlatego nie będą stanowiły odpowiedniego zabezpieczenia dla banku. Inaczej jest w przypadku działki rolnej czy leśnej z możliwością ich zabudowy bądź siedliska. Mogą być one finansowane z kredytu hipotecznego, podobnie jak mieszkania w zabytkowych kamienicach. 

Dodatkowe źródła informacji:

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819 

https://mfinanse.pl/blog/kredyt-na-zakup-ziemi-jaki-powinno-sie-wybrac/ 

źródło zdjęcia głównego: https://depositphotos.com/pl/