2/25/2020 | 12:00 AM
9 min. czytania
Deweloperzy mają takie same problemy, jak wszyscy inni przedsiębiorcy. Rosnące ceny materiałów budowlanych, deficyt pracowników czy zatory płatnicze to tylko niektóre z nich. Trudności te mogą stać się przyczyną niewłaściwych decyzji inwestycyjnych i doprowadzić do problemów z zarządzaniem firmą, a w konsekwencji do jej upadłości. Jak wygląda sytuacja nabywcy mieszkania w przypadku upadłości dewelopera? Odpowiadamy!
Decyzja o zakupie nieruchomości jest jedną z najważniejszych decyzji w życiu każdego z nas. Składając wniosek o kredyt hipoteczny, mało kto jednak zastanawia się, co się stanie w przypadku, gdy deweloper ogłosi upadłość – w końcu taka sytuacja ma miejsce stosunkowo rzadko.
Mimo wszystko może się wydarzyć i trzeba być na nią przygotowanym, dlatego przed sfinalizowaniem transakcji kupna mieszkania, należy podjąć wszelkie możliwe działania, które zapewnią nam właściwą ochronę przed potencjalną upadłością firmy wykonawczej.
Upadłość dewelopera
Przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie mieszkania, każdy sprawdza działalność wybranej firmy, gdyż upadek dewelopera nikomu nie jest na rękę. Weryfikujemy status prawny firmy wykonawczej, sytuację finansową i wszystkie inne informacje, które jej dotyczą.
Bierzemy także pod uwagę samą inwestycję, a dokładnie stopień jej zaawansowania. Jednak nawet pomimo wnikliwego sprawdzenia wszelkich danych, bankructwo dewelopera i tak jest możliwe.
Budowa nieruchomości jest dużym przedsięwzięciem, które realizowane jest miesiącami, niekiedy nawet latami, a przecież w tym czasie wiele może się zmienić.
Ustawa deweloperska, a upadłość dewelopera
Według powszechnego przekonania upadłość firmy deweloperskiej bezpośrednio wiąże się z utratą środków finansowych, które zdążył przekazać jej na poczet zakupu mieszkania nabywca. W rzeczywistości tak nie jest, a kwestię tę reguluje wprowadzona 29 kwietnia 2012 roku Ustawa deweloperska.
Ustawa deweloperska w pewnym sensie zrewolucjonizowała proces kupna na rynku pierwotnym. Dzięki niej środki przeznaczone na zakup nieruchomości od dewelopera są chronione.
W praktyce ustawa określa przebieg postępowania upadłościowego przeciwko deweloperom. Oprócz tego zakłada ustanowienie wpisu danej nieruchomości do księgi wieczystej, a także wprowadzenie umowy deweloperskiej – obowiązkowego aktu notarialnego, który jest formą umowy przedwstępnej między stronami.
Umowa zwiększa szanse na odzyskanie środków pieniężnych zainwestowanych przez nabywcę nieruchomości.
Uwaga!
Ustawa deweloperska nie zapewnia ochrony każdemu nabywcy. Przepisy dotyczą jedynie osób fizycznych, a jednostek organizacyjnych czy spółek już nie. Co więcej, bezpieczne są środki finansowe wyłącznie nabywców lokali mieszkalnych, jako że osób kupujących lokale użytkowe zapisy ustawy nie obowiązują.
Rachunek powierniczy, a upadłość dewelopera
Wprowadzenie Ustawy deweloperskiej narzuciło również na firmy zajmujące się sprzedażą nieruchomości pewne obowiązki. Jednym z nich jest konieczność prowadzenia rachunków powierniczych, przeznaczonych do gromadzenia środków pieniężnych nabywców lokali mieszkalnych lub domów.
Rachunek powierniczy ma stanowić zabezpieczenie dla kupującego. W sytuacji, gdy deweloper ogłosi upadłość, jego klienci odzyskają część środków wpłaconych na rachunek powierniczy. Środki te bowiem nie wchodzą w skład masy upadłościowej firmy deweloperskiej.
Istnieją 4 rodzaje rachunku powierniczego:
- rachunek powierniczy zamknięty,
- rachunek powierniczy otwarty z gwarancją ubezpieczeniową,
- rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową,
- rachunek powierniczy otwarty bez dodatkowego zabezpieczenia.
Przy transakcjach deweloperskich częściej spotykany jest rachunek powierniczy otwarty. Jednak zarówno w jednym, jak i drugim przypadku, wypłata środków z banku następuje po spełnieniu uzgodnionych w umowie warunków.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – jaką ma spełniać funkcję?
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przedstawił propozycję wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który ma poprawić skuteczność i efektywność ochrony nabywców nieruchomości.
Okazuje się bowiem, że instrumenty w postaci gwarancji bankowej albo gwarancji ubezpieczeniowej będące dodatkowym zabezpieczeniem otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, nie były do tej pory wykorzystywane. Zdecydowaną większość stanowią otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze oferowane bez dodatkowych zabezpieczeń.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie mieć za zadanie zabezpieczać pieniądze wpłacone na budowane mieszkania. Projekt zakłada, że wszystkie pieniądze nabywcy trafią na rachunek powierniczy. Deweloper będzie mógł zaoferować swoim klientom otwarte lub zamknięte rachunki.
Ponadto jego zadaniem będzie odprowadzać od każdej wpłaty składki na nowo utworzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Najnowsza wersja projektu Ustawy deweloperskiej została przedstawiona 5 lutego 2020 roku. Komitet Stały Rady Ministrów rekomendował już ów projekt do przyjęcia przez rząd.
Jakie konsekwencje dla prowadzenia biznesu przez deweloperów przyniosły rachunki powiernicze?
Ustawa deweloperska nałożyła na deweloperów obowiązek prowadzenia jednego z dwóch rodzajów rachunków powierniczych dla każdej prowadzonej inwestycji.
I choć zarówno w przypadku rachunku otwartego, jak i rachunku zamkniętego, pieniądze wpłacane przez nabywców są gromadzone na rachunku bankowym, to deweloperzy mają realny dostęp jedynie do środków zgromadzonych na rachunku otwartym. Dlatego właśnie większość deweloperów decyduje się na prowadzenie dla swoich klientów rachunków powierniczych otwartych.
Ostatnio Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wystąpił z propozycją, by wyeliminować otwarte rachunki powiernicze, co byłoby na rękę osobom kupującym mieszkania. Tylko co by to znaczyło dla deweloperów?
Brak dostępu do środków zgromadzonych na rachunku powierniczym zamkniętym oznacza, że deweloper musi sfinansować inwestycję ze środków własnych lub z kapitału pozyskanego z kredytu bankowego. Na rozpoczynanie nowych inwestycji przed skończeniem tych już zaczętych mogłyby sobie pozwolić jedynie największe firmy deweloperskie, posiadające stabilną pozycję na rynku.
O ile konsekwencje wprowadzenia rachunków powierniczych nie są jeszcze zbyt widoczne, nie sposób będzie ich nie zauważyć po wyeliminowaniu rachunków powierniczych otwartych. Taki krok doprowadzi do przerzedzenia na rynku – upadną małe firmy, zostaną jedynie giganci.
Konkurencja się zmniejszy, a co za tym idzie, wzrosną ceny nieruchomości. Choć nie wpłynie to na popyt na rynku mieszkaniowym, to zyski dla deweloperów będą dużo większe niż teraz.
Jak samemu zabezpieczyć się przed upadłością dewelopera lub zmniejszyć ryzyko strat?
Prześwietlenie dewelopera na wskroś nie wyeliminuje całkowicie ryzyka utraty środków zainwestowanych w nieruchomość, ale może je znacząco zmniejszyć. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania, należy sprawdzić działalność wybranej firmy na wszelkich płaszczyznach.
Niebagatelne znaczenie ma sytuacja finansowa dewelopera. Ocenić ją można na podstawie aktualnego sprawozdania finansowego danej firmy. Jest to jeden z kluczowych czynników, od którego powinna zostać uzależniona decyzja o kupnie mieszkania.
Ryzyko związane z inwestycją w nieruchomość można też ocenić na podstawie jej zaawansowania. Pewna niepisana zasada mówi – im bardziej zaawansowany etap budowy, tym zdecydowanie mniejsze ryzyko bankructwa firmy deweloperskiej.
No i na koniec warto jeszcze zapoznać się z opinią, jaką cieszy się wybrany deweloper na rynku. Informacje na ten temat można pozyskać z tematycznych forów internetowych w sieci. Nierzadko są one źródłem wiedzy na temat tego, jak przebiega współpraca z deweloperem i czy w przeszłości zdarzały się skargi dotyczące bezpośrednio jego działalności.
Jak zbadać sytuację prawno-finansową dewelopera naszej inwestycji mieszkaniowej?
Każdy nabywca powinien też sprawdzić status prawny firmy deweloperskiej. Najpopularniejszymi formami działalności gospodarczej w Polsce są spółki kapitałowe.
Dane takich spółek są ogólnodostępne, dlatego możemy uzyskać wgląd do informacji, które dotyczą wybranego dewelopera. Wnikliwa analiza danych pozwoli nam ocenić potencjalne zagrożenie, związane z zakupem u niego nieruchomości.
Jak sprawdzić upadłość dewelopera naszej inwestycji mieszkaniowej?
Podczas prześwietlana dewelopera warto również zajrzeć do Krajowego Rejestru Sądowego celem sprawdzenia, czy nie mamy do czynienia z niewypłacalnym dłużnikiem. Interesujące nas informacje znaleźć można:
- na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości,
- w Monitorze Sądowym i Gospodarczym,
- w sądzie rejonowym.
Szczególną uwagę należy zwrócić na wszelkie ewentualne wierzytelności i zaległości dewelopera oraz informacje na temat aktualnie toczących się postępowań sądowych, upadłościowych i układowych.
Upadłość dewelopera, a umowa deweloperska
Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa dla otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego występuje obligatoryjnie, więc deweloper może się na nią nie zdecydować. A to właśnie owe gwarancje zapewniają wypłatę środków w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot, w przypadku ogłoszenia przez dewelopera upadłości.
Należy podkreślić, że gwarancja obejmuje tylko i wyłącznie kwoty zapłacone na rzecz wynagrodzenia dla dewelopera, a innych sum uiszczonych na podstawie umowy deweloperskiej już nie. Tak czy inaczej, warto zadbać o to, by otworzony rachunek powierniczy miał zabezpieczenie.
Zarówno gwarancja bankowa, jak i gwarancja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.
Pamiętaj!
Wymienione wyżej gwarancje i zabezpieczenia wynikające z Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, obowiązują tylko w stosunku do umowy deweloperskiej, której przedmiotem jest nieruchomość mieszkalna.
Co dalej po upadłości dewelopera – jakie prawa przysługują klientom?
Sytuacja klientów firm deweloperskich jest dużo lepsza niż jeszcze 10-15 lat temu. Teraz nabywca mieszkania lub domu zyskuje „upadłościową” ochronę zarówno wtedy, gdy podpisana przez niego umowa była umową deweloperską, jak i wtedy, gdy była to inna umowa zakładająca przeniesienie w przyszłości prawa własności lokalu.
Aktualnie obowiązujące przepisy mają ułatwić dokończenie rozpoczętej inwestycji deweloperskiej i zaspokoić roszczenia klientów upadłego dewelopera. Jeżeli będzie to opłacalne, w razie upadłości firmy inwestycja deweloperska będzie kontynuowana przez syndyka lub innego dewelopera.
W przeciwnym razie dalsze prace nie będą wykonywane, a klienci upadłego dewelopera odzyskają część środków wpłaconych na rachunek powierniczy. Likwidacja inwestycji deweloperskiej jest jednak ostatecznością.
Kontynuacja budowy przez innego dewelopera
W przypadku kontynuacji przedsięwzięcia przez innego przedsiębiorcę, nabywcy nieruchomości będą przysługiwały wszystkie prawa wynikające z umów deweloperskich. W praktyce odpowiedzialność za zobowiązania z tego tytułu osoba nabywająca lokum będzie ponosić wraz z upadłym.
Warto też zaznaczyć, że w toku postępowania upadłościowego firmy deweloperskiej, która rozpoczęła inwestycję, nie będą mogły zostać zaspokojone wszelkie jej roszczenia.
Upadłość dewelopera, a kredyt hipoteczny
Okazuje się, że nabywcy nieruchomości, którzy zdecydowali się na kredyt hipoteczny, są w nieco lepszej sytuacji niż pozostali. Bank może bowiem wyrazić zgodę na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. Wtedy roszczenia klienta dewelopera są traktowane jako priorytetowe względem hipoteki banku.
Powodem uprzywilejowanej pozycji nabywcy jako wierzyciela w tym przypadku jest wpis roszczenia do księgi wieczystej zabudowywanej nieruchomości. Dzięki niemu spłata należności dewelopera ma miejsce w pierwszej kolejności, z ceny sprzedaży nieruchomości.
Czy po upadłości dewelopera muszę spłacać kredyt hipoteczny?
Niestety upadek dewelopera nie zwalnia ze spłaty kredytu. Jeśli poszkodowany kredytobiorca zdecyduje się zrezygnować z regularnej spłaty rat, odsetki zaczną narastać, a w jego majątek zostanie zlicytowany.
Dlatego chcąc uniknąć konsekwencji upadłości dewelopera, najlepszym rozwiązaniem jest wybieranie inwestycji już zakończonych i podpisywanie od razu ostatecznych umów przeniesienia własności.
Historyczne przykłady upadłości deweloperów w Polsce
Nie sposób wymienić wszystkich firm, które kiedyś prężnie działały na rynku nieruchomości, a potem nagle z niego zniknęły.
Największą upadłość w historii branży deweloperskiej odnotował Gant Development. Firma Gant Development wybudowała ponad 3 tys. lokali w całej Polsce. Na początku 2014 roku sąd ogłosił upadłość układową przedsiębiorstwa.
Innym przykładem dewelopera, który pozbawił wielu klientów marzeń o własnym mieszkaniu, była firma Edbud. W 2011 roku firma Edbud prawomocnie została bankrutem. Jej dług wyniósł ponad 110 mln złotych
