Czym jest ekspektatywa? Definicja i najważniejsze informacje

Pojęcie ekspektatywy pojawia się najczęściej, wtedy gdy planujemy kupić lokal mieszkalny, który nie został jeszcze wyodrębniony. Niezależnie od tego, czy zakup finansowany jest ze środków własnych, czy z kredytu hipotecznego, ekspektatywa musi zostać podpisana w formie pisemnej pod rygorem nieważności, chociaż w każdym przypadku odbywa się to w nieco inny sposób.

Ekspektatywa – co to jest? Kiedy ją pozyskujemy?

Ekspektatywa to tzw. wierzytelność przyszła, czyli sytuacja, gdy warunki prawne do powstania wierzytelności nie zostały jeszcze spełnione i należy oczekiwać na ich wykonanie. Ekspektatywa własności jak już zostało wspomniane, jest prawem dziedzicznym, majątkowym oraz zbywalnym, dlatego może stać się przedmiotem obrotu na rynku wtórnym, czyli zostać sprzedana.

O ekspektatywie najczęściej mówimy podczas zakupu mieszkania. Ekspektatywa powstaje z chwilą zawarcia ze spółdzielnią mieszkaniową lub deweloperem umowy, gdzie jedną ze stron jest osoba ubiegająca się o ustanowienie odrębności własności lokalu. W polskim prawodawstwie informacje dotyczące ekspektatywy znaleźć można w Ustawie z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych.

Ekspektatywa – czy jest zbywalna? Jej cechy i właściwości

Czy ekspektatywa jest zbywalna? Jak już wspomniałam, ekspektatywa jest zbywalna, ale jedynie wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią. Nie ma możliwości rozdzielenia tych dwóch kwestii. Warto pamiętać też o tym, że umowa zbycia musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Oprócz tego ekspektatywa jest dziedziczna, czyli przechodzi na spadkobierców oraz podlega egzekucji i może być przedmiotem licytacji komorniczej. 

Jak wygląda kwestia spadku w przypadku ekspektatywy? Sposób działania może wyglądać nieco inaczej, w zależności od rodzaju sprawy. Najczęściej jednak spadkobierca musi uzyskać postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku i z tym może wystąpić o wypłatę czy wydanie roszczenia.

Jeśli jednak zdecydujemy się sprzedać ekspektatywę własności, pamiętajmy o tym, że od czynności tej musimy uregulować podatek od czynności cywilnoprawnych, który naliczany jest jedynie od prawa majątkowego, a nie jak w przypadku sprzedaży nieruchomości – od rzeczy i praw majątkowych.

Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

W przypadku spółdzielni mieszkaniowych o ustanowienie ekspektatywy może wnosić jedynie jej członek. Musi on przy tym pokryć wszystkie koszty tzw. zadania inwestycyjnego, które dotyczą jego lokalu m.in. poprzez wniesienie wkładu budowlanego. W przypadku, gdy chcemy zbyć ekspektatywę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, musimy sprzedać je z całym wniesionym wkładem.

Ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego

Umowa ekspektatywy prawa odrębnej własności jak sama nazwa wskazuje, prowadzi do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Ta staje się ważna tylko wtedy, gdy strona prowadząca budowę posiada prawo do gruntu, na którym zamierza postawić dom lub budynek mieszkalny. Dodatkowo musi ona uzyskać pozwolenie na budowę oraz ujawnić w księdze wieczystej roszczenie o ustanowienie odrębnej własności.

Umowa ustanowienia ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego powinna zawierać:

• zobowiązanie osoby, która ubiega się o ustanowienie odrębnej własności lokalu do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego;
• zakres robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu;
• określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu;
• informacje dotyczące lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, w tym jego położenie i powierzchnię.

To może Cię zainteresować: Zniesienie współwłasności — jak przebiega i ile trwa rozprawa?

Ekspektatywa – przykłady

Ekspektatywa może dotyczyć nie tylko nieruchomości, chociaż najczęściej to właśnie wtedy ma swoje zastosowanie. Zdarzają się też sytuacje, w których dziedziczenie ekspektatywy dotyczy np. wypłaty środków pieniężnych, których spadkodawca nie zdążył otrzymać. Przykładem może być wypłata zaległej rekompensaty dla strefy budżetowej. Spadkobierca osoby zmarłej ma prawo wystąpić z roszczeniem wypłaty rekompensaty do właściwej jednostki budżetowej.

Ekspektatywa – zagrożenia

Ekspektatywa ma z założenia chronić nabywców lokali, dla których nie została wyodrębniona własność. W przypadku, gdyby okazało się, że deweloper jest nierzetelny lub zbankrutował, nabywca może domagać się od niego swoich należności.

Czy w związku z tym ekspektatywa może nieść za sobą jakiekolwiek zagrożenia? Raczej nie, pod warunkiem, że dopilnujemy, aby została spisana w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W przeciwnym razie nie będzie ona wiążąca. 

Ekspektatywa – podsumowanie

Ekspektatywa własności to trudne zagadnienie, z którym nie spotykamy się często. Chociaż dotyczy wielu dziedzin naszego życia (w tym zakupu nieruchomości), owiana jest pewną tajemnicą. Warto jednak zainteresować się tym, czym jest ekspektatywa, zwłaszcza w przypadku gdy otrzymamy ją w spadku lub zechcemy sprzedać.

Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu rządzi się nieco innymi prawami niż ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Nie tylko tym, że umowa powinna zostać podpisana z innym podmiotem, ale też koniecznością wpłaty tzw. wkładu budowlanego.

Przeczytaj też: Mieszkanie spółdzielcze własnościowe – czym się różni od mieszkania własnościowego?