11/15/2021 | 12:00 AM
8 min. czytania
Najem okazjonalny to forma dzierżawy, która w jeden z lepszych sposobów chroni interesów właścicieli nieruchomości. Jeśli więc zastanawiasz się nad wynajmem swojego mieszkania, to z pewnością powinieneś rozważyć właśnie najem okazjonalny. Co to jest i czy warto się na niego godzić? Odpowiadamy.
Wynajem mieszkania to sposób na samodzielne życie osób, których nie stać na zakup własnego domu, ale nie tylko. Nierzadko ci, którzy mogą wziąć kredyt hipoteczny, nie chcą wiązać się długimi umowami z bankami. Z pewnością możliwość szybkiej zmiany lokalu mieszkalnego i dopasowanie metrażu czy lokalizacji do aktualnych potrzeb jest kuszące, ale wiąże się też z wieloma ograniczeniami.
Najem okazjonalny – co to jest za rodzaj wynajmu?
Odpłatne korzystanie z cudzego mieszkania nierzadko oznacza duże ryzyko, szczególnie dla właścicieli nieruchomości. Nierzetelny lokator, który nie dotrzymuje terminów opłat lub niszczy powierzone mu mienie to prawdziwa zmora wynajmujących. Jak się przed tym zabezpieczyć? Z pomocą może przyjść właśnie najem okazjonalny.
Co to jest najem okazjonalny? Wyjaśnienie tej formy dzierżawy znaleźć można w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z prawem, umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właścicielem jest osoba fizyczna. Taki najem musi trwać oznaczony czas, ale nie dłuższy niż 10 lat.
A jakie są różnice pomiędzy tradycyjnym najmem a najmem okazjonalnym? Różnic wbrew pozorom jest wiele. Przede wszystkim najem okazjonalny nakłada na najemcę obowiązek przedłożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w przypadku gdy ten nie dopełni obowiązków zawartych w umowie. Dodatkowo musi on wskazać lokal mieszkalny, do którego przeniesie się w razie egzekucji.
W przypadku tradycyjnej umowy najmu obie strony nie muszą dopełniać wielu formalności, wystarczająca będzie tradycyjna, pisemna umowa. Niestety ta forma nie chroni interesów właścicieli w taki sam sposób, dlatego obecnie rzadko jest podpisywana.
Kto może skorzystać z najmu okazjonalnego?
Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego z najmu okazjonalnego może skorzystać tylko i wyłącznie właściciel danego lokalu mieszkalnego, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmowaniem lokali. Co ciekawe, korzystać z lokum można tylko i wyłącznie w celach mieszkalnych. Zawarcie umowy pomiędzy dwoma firmami nie będzie więc możliwe.
To może Cię zainteresować: Kredyt na mieszkanie pod wynajem – czy to się opłaca?
Najem okazjonalny – ustawa
Jak już wspomniałam, zasady funkcjonowania najmu okazjonalnego regulują przepisy. Szczegóły można znaleźć w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733).
Najem okazjonalny – zasady
Jedną z głównych zasad, o której warto pamiętać, podpisując umowę o najem okazjonalny, jest zachowanie jej pisemnej formy. W przeciwnym razie zostanie ona potraktowana jak tradycyjna umowa. Warto pamiętać też o zgłoszeniu sprawy do Urzędu Skarbowego, ponieważ tylko wtedy można będzie skorzystać z uproszczonej ścieżki eksmisji niechcianego lokatora.
W przypadku umów terminowych, jakim jest najem okazjonalny, okres wypowiedzenia praktycznie nie obowiązuje. Zakończyć umowę przed terminem można jedynie w dwóch przypadkach: gdy narusza ona zasady funkcjonującego prawa lub w sytuacji przewidzianej w umowie. Pamiętaj również o zasadzie dotyczącej kaucji. Zgodnie z prawem masz możliwość zastrzeżenia kaucji w maksymalnej wysokości 3-krotnego czynszu.
Najem okazjonalny – czy i kiedy się opłaca?
Czy najem okazjonalny się opłaca? Opinie w tej sprawie są bardzo podzielone. Z całą pewnością właściciele mieszkań chwalą sobie taki sposób zawierania umów, ale lokatorzy nieszczególnie. Najem okazjonalny umożliwia wynajmującemu pozbycie się problematycznego najemcy i wyegzekwowanie od niego określonych zachowań bez konieczności zapewniania mu zastępczego lokalu mieszkalnego.
W jaki sposób zawierana jest umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego musi zostać spisana w formie pisemnej pod rygorem nieważności i zostać zaopatrzona w niezbędne załączniki. Wśród nich znajdują się oświadczenia do najmu okazjonalnego takie jak:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym ten informuje o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązuje się do opuszczenia zajmowanego lokalu mieszkalnego we wskazanym terminie;
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu zastępczego, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących we wskazanym w oświadczeniu mieszkaniu (na żądanie wynajmującego oświadczenie musi zostać opatrzone podpisem notarialnie poświadczonym).
W związku z ostatnim oświadczeniem wymagane jest też wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji opuszczenia mieszkania.
A czy istnieje możliwość podpisania umowy o najem okazjonalny bez aktu notarialnego? Jedną z częściej poruszanych kwestii dotyczących najmu okazjonalnego jest notariusz. Oświadczenie najemcy powinno mieć bowiem formę aktu notarialnego, a nierzadko dla bezpieczeństwa sama umowa spisana jest w formie notarialnej.
Kto w takim razie płaci za najem okazjonalny u notariusza? Ustawa w żaden sposób nie reguluje tej kwestii, chociaż w związku z tym, że ta forma dzierżawy najbardziej chroni interesów właściciela lokalu, to najczęściej on ponosi wszystkie koszty związane z najmem okazjonalnym. Ceny za notariusza w 2021 roku nie są jednak wysokie. Z wszystkimi wydanymi dokumentami koszt ten powinien zamknąć się w kwocie 400 zł.
Najem okazjonalny a podatek – ile wynosi i kto musi go zapłacić?
Po tym, jak lokator wprowadzi się już do mieszkania, właściciel nieruchomości ma 14 dni na zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Zgłaszając umowę najmu okazjonalnego, warto dołączyć też oświadczenie o wybranej formie opodatkowania, chociaż nie jest to konieczne.
Najem okazjonalny – podatek
Podatek za wynajem okazjonalny można rozliczać na jeden z trzech sposobów:
– na zasadach ogólnych,
– ryczałtem,
– w formie podatku liniowego.
Co ciekawe, najczęściej wybieraną opcją jest ryczałt.
Czy najem okazjonalny generuje jeszcze jakiekolwiek koszty dla właściciela nieruchomości? Dużo zależy od zapisów umowy. Czasami strony ustalają między sobą, że wynajmujący musi pokryć np. połowę kosztów naprawienia usterek czy drobnych remontów.
Najem okazjonalny krok po kroku
Jak wygląda najem okazjonalny w praktyce? Tak naprawdę już podczas dodawania ogłoszenia o dzierżawę mieszkania, warto podać informację o najmie okazjonalnym. W przypadku znalezienia najemcy można zdecydować się na podpisanie umowy o notariusza. Następny i zarazem ostatni etap to zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego i wybór sposobu opodatkowania dochodu.
Plusy i minusy umowy o najem okazjonalny
Czy najem okazjonalny ma jakieś wady z perspektywy wynajmującego? Niewiele. Zanim jednak podejmiesz decyzję i wynajmiesz swoje mieszkanie, sprawdź wszystkie plusy i minusy najmu okazjonalnego.
|
Zalety |
Wady |
|
|
Najem okazjonalny – pytania i odpowiedzi
Z najmem okazjonalnym można spotkać się coraz częściej i ta forma umowy bez wątpienia zyskuje w naszym kraju na popularności. Niestety wiele kwestii wciąż pozostaje niezrozumiałych zarówno dla najemców, jak i wynajmujących. Poniżej zamieściliśmy odpowiedzi na najczęściej pojawiające się w tej sprawie pytania.
Czy najem okazjonalny należy zgłosić do urzędu?
Jak już zostało wspomniane, najem okazjonalny musi być zgłoszony do urzędu skarbowego. Właściciel lokalu ma na to 14 dni, licząc od dnia wprowadzenia się lokatora do mieszkania, a nie daty podpisania umowy.
Możesz także zastanawiać się: Kredyt hipoteczny czy wynajem mieszkania? Co będzie korzystniejsze?
Czy i kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?
Wypowiedzenie najmu okazjonalnego może nastąpić z obu stron zarówno przez najemcę, jak i wynajmującego. Najczęściej ma to miejsce wtedy, gdy zostaną niedotrzymane postanowienia zapisane w umowie (warto wpisać do dokumentu informację, kiedy do takiego zerwania umowy może dojść) lub też w przypadkach przewidzianych przez przepisy prawa.
Oczywiście najem okazjonalny może zostać wypowiedziany również przez najemcę, ale nigdy nie może to wydarzyć się za porozumieniem, bez podania przyczyny. Najem okazjonalny jest najmem terminowym, czyli zawartym z góry na określony okres, a tego typu rozwiązania zarezerwowane są jedynie dla tradycyjnych umów.
Najem okazjonalny a meldunek – czy wiesz, że…
jeśli zdecydujesz się zameldować najemcę w swoim domu, to nie wpłynie to na możliwość wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego? Czynność ta ma jedynie charakter administracyjny.
Jak wygląda eksmisja przy najmie okazjonalnym?
W przypadku najmu okazjonalnego eksmisja odbywa się w sposób uproszczony bez postępowania sądowego. Jak to wygląda w praktyce?
Ważne!
W trakcie epidemii nie można eksmitować nawet tych lokatorów, którzy podpisali umowę o najmie okazjonalnym.
Aby skutecznie eksmitować niechcianych najemców, należy zgłosić się do nich z pisemnym żądaniem (podpisanie pisma powinno nastąpić w obecności notariusza). W dokumencie należy wskazać termin, w którym osoby zamieszkujące mają opróżnić lokal, pamiętając o tym, że termin ten nie może być krótszy niż 7 dni.
Najem okazjonalny a instytucjonalny – różnice
Wiele osób, które decydują się na najem okazjonalny, wymiennie nazywa go najmem instytucjonalnym. Czy słusznie? Okazuje się, że nie.
W przypadku najmu instytucjonalnego umowę może zawrzeć nawet osoba fizyczna, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Dodatkowo nie został przewidziany maksymalny czas trwania umowy (przypominamy, że w przypadku najmu okazjonalnego, nie może on być dłuższy niż 10 lat) i nie ma obowiązku zgłoszenia podpisanej umowy do Urzędu Skarbowego.
Sprawdź również: Wynajem lokalu pod działalność: jak negocjować warunki umowy?
