5/20/2020 | 12:00 AM
6 min. czytania
Utrzymujące się niskie stopy procentowe sprzyjają zaciąganiu kredytów, również tych na cele inwestycyjne. Wśród nich sporym zainteresowaniem cieszy się kredyt na zakup mieszkania pod wynajem. Warto wiedzieć, jak w praktyce wygląda zaciągnięcie takiego zobowiązania i czy rzeczywiście się opłaca.
Kredyt na mieszkanie pod wynajem
Lokowanie kapitału w nieruchomościach to inwestycja stara jak świat. Jednak od kilku lat jej popularność wyraźnie wzrosła, szczególnie jeśli chodzi o zakup mieszkań do najmu. Stało się to na tyle opłacalne, że wiele osób decyduje się zaciągnąć kredyt hipoteczny na wynajem mieszkania, a nie po to, by w nim mieszkać.
Popularność takiej inwestycji jest łatwa do wytłumaczenia. Tylko na przestrzeni ostatnich 4 lat ceny mieszkań wzrosły średnio o 21,1% (wg GUS, który porównał ceny w II kwartale 2015 i 2019 roku).
Wraz z cenami nieruchomości rosną także ceny najmu, co przy jednoczesnym niskim koszcie kredytowania daje szanse na spory zysk. Poniżej wyjaśniamy najważniejsze kwestie, o których warto wiedzieć, zanim weźmie się kredyt na zakup mieszkania pod wynajem.
Czy można wynająć mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Kupując mieszkanie ze środków pozyskanych z kredytu, stajesz się jego właścicielem, a więc masz prawo je także wynająć i nie masz obowiązku tłumaczyć się z tego przedstawicielom banku.
Czy warto wziąć kredyt na mieszkanie pod wynajem?
Ze względu na niskie stopy procentowe i wysokie ceny najmu zaciągnięcie zobowiązania na zakup mieszkania na wynajem może być dzisiaj korzystną inwestycją. Jest duża szansa na to, że pobierany od lokatorów czynsz pokryje koszty rat, a więc kredyt niejako będzie się spłacał sam, ale także pozwoli wygenerować dodatkową gotówkę.
Pamiętaj, że opłacalność inwestycji może się zmienić w trakcie spłaty kredytu, który zaciąga się przecież na 20-30 lat. To bardzo długi okres, w którym może dojść do wielu zmian na rynku.
Wcześniej czy później może nadejść spowolnienie gospodarcze lub kryzys, które wymuszą spadek cen najmu. Może dojść także do wzrostu stóp procentowych, co podniesie wysokość rat.
Zalety i wady kredytu hipotecznego pod wynajem
Jak każda inwestycja, także zakup nieruchomości pod wynajem, obarczony jest ryzykiem. Jeśli na ten cel pożycza się pieniądze, jest ono jeszcze większe. Potencjalnie możesz wiele zyskać, ale narażony jesteś także na straty.
Przy dobrej koniunkturze i dobrych warunkach kredytu możesz liczyć na następujące korzyści:
- zobowiązanie będzie się samo spłacać,
- możesz liczyć na regularny dopływ dodatkowej gotówki,
- wartość nieruchomości może rosnąć, co przełoży się na zysk z jej sprzedaży.
Należy jednak mieć na względzie, że w czasie 20-30 lat spłaty zobowiązania mogą nastąpić okresy, kiedy do całego interesu będzie trzeba dopłacać.
Przewaga kredytu pod wynajem nad zakupem za gotówkę
Choć zakup nieruchomości na wynajem za gotówkę jest obarczony mniejszym ryzykiem, zaciągnięcie kredytu hipotecznego na ten cel pod wieloma względami okazuje się korzystniejszym rozwiązaniem. Dzięki temu możesz bowiem liczyć na:
- większe możliwości inwestycyjne – możesz kupić więcej niż jedno mieszkanie na wynajem, co potencjalnie zwiększy Twoje zyski,
- zachowanie poduszki finansowej – kupując mieszkanie na kredyt, więcej gotówki zostaje Ci w portfelu, która może się przydać w trudnych sytuacjach,
- niższy podatek od najmu – odsetki od kredytu pomniejszają przychód, co wpływa na mniejszą wysokość podatku (przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych).
Czy na wynajmie mieszkania na kredyt można zarobić?
Pożyczenie środków na mieszkanie przeznaczonego na wynajem ma sens, jeśli przychody z tytułu najmu przewyższą koszty bieżącej obsługi kredytu. Inwestycja będzie jeszcze bardziej opłacalna, jeżeli każdego miesiąca zostanie Ci w kieszeni dodatkowa gotówka.
Obecna sytuacja na rynku pozwala zrealizować taki scenariusz, a najlepiej przedstawić to prostym wyliczeniu.
Korzystając z kalkulatora kredytu hipotecznego, obliczamy wysokość miesięcznej raty, jaka wyniesie po zakupie nieruchomości o wartości 450 000 zł. Jest to cena nowego mieszkania 2-pokojowego w Warszawie o powierzchni 45 m2.
- Przy okresie kredytowania wynoszącym 25 lat rata kredytu według aktualnych ofert banków wyniesie średnio 2300 zł.
- Cena najmu takiego mieszkania wynosi około 3000 zł.
Każdego miesiąca czynsz pokryje więc ratę kredytową, a właścicielowi zostanie w kieszeni dodatkowo 700 zł.
Jest to symulacja na przykładzie konkretnego mieszkania w Warszawie. Pamiętaj, że w innych miejscowościach są inne stawki za metr kwadratowy oraz inna wysokość czynszów, co ma bezpośrednie przełożenie na potencjalny zysk z inwestycji.
Jak starać się o kredyt na mieszkanie pod wynajem?
Wnioskowanie o finansowanie zakupu nieruchomości pod wynajem nie różni się od zwykłych procedur przy kupowaniu mieszkania na własny użytek. Jako osoba fizyczna nie musisz się tłumaczyć bankowi, że chcesz wynająć kupowany lokal.
Ponadto przedstawienie wysokości oczekiwanych dochodów z wynajęcia mieszkania nie zwiększy zdolności kredytowej, ponieważ banki nie uwzględniają takich danych.
Czeka Cię zatem standardowe ubieganie się o kredyt hipoteczny krok po kroku, czyli:
- wybór najkorzystniejszej oferty,
- złożenie wniosku i wszystkich dokumentów,
- oczekiwanie na decyzję,
- dopełnienie pozostałych formalności związanych z hipoteką,
- zawarcie umowy i uruchomienie środków.
Czy można mieć więcej niż jeden kredyt hipoteczny pod wynajem?
Z założenia kredyt hipoteczny na zakup mieszkania dla osoby fizycznej powinien być zaciągany na cele mieszkaniowe, a nie zarobkowe. Banki bez problemu udzielają nawet 3-4 takich pożyczek, ale przy większej ilości mogą uznać, że kredytobiorca prowadzi działalność związaną z obrotem nieruchomościami.
Pamiętaj, że możliwość zaciągnięcia każdego kolejnego zobowiązania zależy też od zdolności kredytowej, a ta maleje z każdą nową umową.
Jakie warunki należy spełnić, aby otrzymać kredyt pod wynajem?
Do najważniejszych warunków uzyskania kredytu hipotecznego należą:
- spełnienie wymogów formalnych,
- uzyskanie pozytywnej oceny zdolności kredytowej,
- uznanie przez bank wskazanego lokalu za odpowiednie zabezpieczenie,
- wniesienie wkładu własnego oraz wszystkich opłat.
Wynajem mieszkania na kredyt a podatek?
Jeśli zarabiasz na wynajmie mieszkania jako osoba fizyczna, to musisz się z tego tytułu rozliczyć z fiskusem. Nie ma znaczenia, czy mieszkanie zostało kupione za gotówkę, czy na kredyt.
Do wyboru masz dwie metody opodatkowania: ryczałt oraz zasady ogólne. W tym drugim przypadku wysokość podatku jest wyższa, ale za to od przychodu można odliczyć odsetki od kredytu.
Jaki kredyt na mieszkanie pod wynajem?
W przypadku inwestycji w nieruchomość na wynajem bardzo ważny jest właściwy wybór oferty bankowej. Znaczenie ma tu przede wszystkim koszt kredytu – im będzie on niższy, tym więcej można zarobić na inwestycji.
Na co zwracać uwagę przy biorąc kredyt hipoteczny na wynajem mieszkania?
- oprocentowanie kredytu – powinno być jak najniższe i najlepiej stałe,
- prowizja – warto wybrać ofertę promocyjną np. z prowizją 0%,
- marża – jest to stały koszt kredytu, dlatego warto wybrać najtańszą opcję,
- okres kredytowania – im będzie dłuższy, tym niższa będzie miesięczna rata, a to pozwoli na wygenerowanie większego miesięcznego zysku z najmu.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla oferty kredytów gotówkowych wynosi 9,82%. Okres obowiązywania umowy: 120 mies., całkowita kwota pożyczki: 200 000 zł. Całkowity koszt zobowiązania spłacanego w ratach równych (annuitetowych): 109 318,84 zł, całkowita kwota do zapłaty: 309 318,84 zł. Spłata następuje w 120 ratach równych (annuitetowych). Kalkulacja została dokonana na dzień 17 września 2025 roku na reprezentatywnym przykładzie.
Bankowy projekt rozwinięcia kredytów hipotecznych dla zarabiających na wynajmie
Ze względu na duże zainteresowanie zakupem nieruchomości pod wynajem banki chcą wprowadzić specjalną ofertę produktów hipotecznych dla prywatnych inwestorów. Chodzi o możliwość oceny zdolności kredytowej z uwzględnieniem oczekiwanych przychodów z najmu mieszkania.
W tym momencie procedury bankowego tego nie przewidują, co powoduje, że wiele osób nie może sobie pozwolić na więcej niż 2-3 hipoteki. Projekt jest na razie analizowany przez Komisję Nadzoru Finansowego, która musi wyrazić zgodę, aby proponowana procedura mogła być stosowana przez banki.
