Koszty budowy domu zależą od wielu czynników, jednak najbardziej od cen materiałów budowlanych, które w ostatnich latach nieustannie rosły. Ile kosztuje budowa domu w 2024 roku? Czy da się wybudować dom za 500 tys. zł? Przeczytaj nasz artykuł, a dowiesz się z jakimi kosztami inwestycji musisz się liczyć i na czym można zaoszczędzić.
Nasi eskperci w artykule poruszają najważniejsze kwestie:
- Koszt budowy domu za m2 wynosi dzisiaj średnio 6,2 tys. zł za stan deweloperski. Inwestycję można jednak zrealizować znacznie taniej, np. za około 4 tys. zł/ m2, o ile wybierze się odpowiedni projekt domu.
- Do najważniejszych kosztów budowy domu, zalicza się koszt zakupu działki i projektu architektonicznego budynku oraz doprowadzenia przyłączy.
- Stan surowy zamknięty pochłania około 40% wszystkich kosztów. Pozostałe 60% to doprowadzenie budowy do stanu deweloperskiego oraz wykończenie budynku.
Ile kosztuje budowa domu?
Na pytanie, ile kosztuje wybudowanie domu w 2024 roku, trudno odpowiedzieć poprzez wskazanie konkretnej kwoty. Jednak osoby planujące taką inwestycję muszą przynajmniej szacunkowo wiedzieć, jaki jest koszt budowy domu, aby zebrać odpowiednie oszczędności lub zaciągnąć w banku kredyt na budowę domu w wystarczającej kwocie.
Aby zatem móc się zorientować, ile może wynieść koszt budowy domu w 2024 roku, zebraliśmy dla Was dane na ten temat. Według Barometru Cen publikowanego w serwisie Wielkiebudowanie.pl, cena budowy 1 m2 powierzchni użytkowej domu mieszkalnego wyniosła w lutym 2024 roku:
- w stanie surowym – 3730 zł,
- w stanie deweloperskim – 6279 zł.
Nieco bardziej optymistyczne są szczegółowe kalkulacje prezentowane przez serwis Kalkulatory Budowlane (KB). Wynika z nich, że w styczniu 2024 roku koszt budowy domu parterowego o powierzchni użytkowej 100 m2 w stanie deweloperskim powinien się zamknąć w kwocie około 416 000 zł.
Z kolei wzniesienie domu piętrowego z piwnicą o łącznej powierzchni 200 m2 i 135 m2 powierzchni użytkowej to koszt około 584 000 zł. Według naszej kalkulacji natomiast koszt budowy prostego domu parterowego 100 m2 bez piwnicy i poddasza, pochłonie w 2024 roku około 397 tys. zł (cena za stan deweloperski). To daje zatem cenę około 4 tys. zł za 1 m2 powierzchni użytkowej domu
Co decyduje o kosztach budowy domu?
Dane przedstawiające ceny budowy 1 m2 domu znacznie się od siebie różnią i dlatego należy je traktować wyłącznie orientacyjnie. Są to bowiem dane uśrednione, co oznacza, że obejmują one zarówno znacznie tańsze inwestycje, jak i o wiele droższe.
Koszt budowy domu jednorodzinnego zależy bowiem od bardzo wielu czynników i dlatego najlepiej go oszacować dla konkretnego budynku. O kosztach budowy domu decydują przede wszystkim:
- lokalizacja – w zależności od regionu Polski różnice w cenach materiałów i robocizny mogą sięgać nawet 15%;
- konstrukcja budynku – im jest bardziej skomplikowana (np. z różnymi wcięciami i dachem wielospadowym), tym większe będą koszty budowy;
- powierzchnia i kubatura – budowa większych domów pochłania większą ilość materiałów i zwiększa koszty robocizny;
- technologia budowy domu – inny jest koszt budowy domu murowanego, inny szkieletowego, a jeszcze inny domu z bali;
- zakres robót ziemnych – domy podpiwniczone są droższe w budowie niż domy bez piwnicy;
- metoda realizacji inwestycji – najtańsza jest metoda gospodarcza, jednak oszczędności może przynieść także powierzenie budowy jednemu, generalnemu wykonawcy.
Jak policzyć koszty budowy domu?
Jak oszacować koszt budowy domu? W tym celu należy sporządzić szczegółowy kosztorys, w którym będą uwzględnione wszystkie koszty materiałów i robocizny związane z kolejnymi etapami wznoszenia budynku, czyli:
- w stanie surowym otwartym,
- w stanie surowym zamkniętym,
- w stanie deweloperskim,
- w stanie „pod klucz”.
Wykonanie takiego kosztorysu najlepiej powierzyć fachowcom. Możesz też go kupić wraz z gotowym projektem domu. Wstępnie możesz go też sporządzić samodzielnie. Pomogą Ci w tym dostępne w internecie gotowe narzędzia, czyli np. kalkulator lub porównywarka finansowa kosztów budowy domu.
Narzędzia te pozwalają oszacować koszty budowy domu o danej konstrukcji i powierzchni z podziałem na koszty poszczególnych prac. Dzięki nim sprawdzisz zatem, jaki jest koszt budowy domu 150 m2 lub o innym metrażu.
W dalszej części artykułu dowiesz się, jak obliczyć koszt budowy domu parterowego w stanie surowym i deweloperskim i ile wynosi koszt budowy domu 100 m2 o takiej konstrukcji.
Poniżej natomiast prezentujemy orientacyjne koszty budowy domu w 2024 roku w zależności od konstrukcji i metrażu, jakie oszacował serwis Kalkulatory Budowlane (KB).
Powierzchnia domu |
Stan surowy zamknięty |
Stan deweloperski |
Dom parterowy 100 m2 (powierzchnia użytkowa: 100 m2) |
265 000 zł |
416 000 zł |
Dom piętrowy 140 m2 (powierzchnia użytkowa: 125 m2) |
305 000 zł |
493 000 zł |
Dom piętrowy z piwnicą 200 m2 (powierzchnia użytkowa: 130 m2) |
368 000 zł |
584 000 zł |
Źródło: https://kb.pl/budownictwo/koszty-budowy/budowa-domu-w-2024-roku-drozsza-o-ponad-8/
Kosztorys budowy domu - jakie są jego założenia?
Jedynym sposobem, aby przekonać się, jaki będzie koszt budowy domu, jest sporządzenie szczegółowego kosztorysu. Taki dokument będzie Ci w szczególności potrzebny, jeśli planujesz ubiegać się o kredyt hipoteczny na budowę domu.
W tym przypadku powinien być to kosztorys inwestorski, który określa szacunkowe koszty budowy danego budynku z uwzględnieniem technologii budowy, rodzaju materiałów oraz sposobu wykonania poszczególnych prac. Jak przygotować kosztorys budowy domu?
Co do zasady powinien on zawierać szczegółową wycenę realizacji kolejnych etapów inwestycji, a więc od stanu zero do stanu deweloperskiego. Powinien również wyraźnie rozróżniać koszty zakupu materiałów o określonych parametrach oraz koszty robocizny wykonania co najmniej następujących prac:
- robót ziemnych i fundamentowych,
- warstw konstrukcyjnych posadzki i stropu,
- robót murowych związanych ze wzniesieniem ścian budynku,
- wykonania konstrukcji i pokrycia dachu,
- montażu zewnętrznej stolarki okiennej i drzwiowej,
- wykończenia ścian i sufitów,
- prac ociepleniowych i izolacyjnych,
- wykonania elewacji,
- montażu instalacji – elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i c.o.
Warto wiedzieć, że standardowy kosztorys budowy domu dołączany do projektu domu nie uwzględnia wydatków związanych z:
- zakupem działki budowlanej,
- przygotowaniem placu budowy,
- doprowadzeniem przyłączy,
- ogrodzeniem działki,
- wykończeniem,wyposażeniem i aranżacją wnętrz.
Warto tutaj mieć świadomość, że dość spore koszty należy ponieść jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Na sam zakup działki budowlanej trzeba dzisiaj przeznaczyć minimum 100 tys. zł, a na jej uzbrojenie nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Standardowy kosztorys dotyczy natomiast wyłącznie wydatków związanych ze wzniesieniem budynku. Warto o tym pamiętać szczególnie przy finansowaniu inwestycji z pomocą banku, ponieważ kredyt na dom jest udzielany na konkretne wydatki określone właśnie w kosztorysie.
Jeśli więc nie uwzględnisz w nim wszystkich kosztów, to bank ich po prostu nie sfinansuje. Oczywiście możesz też osobno zaciągnąć kredyt na działkę budowlaną lub kredyt na wykończenie domu.
Ile kosztuje projekt domu?
Jeśli chcesz oszacować koszt budowy domu, najpierw musisz mieć jego projekt. Będzie on też niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę.
Ile kosztuje projekt domu jednorodzinnego? Jego koszt zależy głównie od tego, czy zlecisz jego wykonanie od zera, czy kupisz projekt gotowy:
- indywidualny projekt domu – jego koszt wynosi od 150 do 300 zł za 1 m2, a więc za projekt domu o powierzchni 100 m2 trzeba zapłacić minimum 15 000 zł;
- gotowy projekt domu – w popularnej bazie gotowych projektów Extradom ceny zaczynają się już od około 2000 zł.
Na cenę projektu wpływa również jego zawartość. Nieco więcej będzie bowiem kosztował np. projekt domu z kosztorysem szczegółowym, wykazem materiałów, czy też analizą warunków zabudowy.
Warto też wiedzieć, że na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego dostępne są darmowe projekty domów. Choć są one faktycznie bezpłatne, to jednak zwykle należy ponieść dodatkowe koszty związane z ich adaptacją, czyli dostosowania do konkretnej działki.
Ile kosztuje budowa domu z firmą budowlaną?
Koszt robocizny budowy domu zależy głównie od tego, czy wykonanie inwestycji zlecisz jednej firmie, tzw. generalnemu wykonawcy, czy zdecydujesz się na system zlecony, a więc na korzystanie z usług kilku wykonawców z różnych branż.
Pierwsza opcja jest na pewno wygodniejsza, ponieważ powierzając budowę jednej firmie, nie musisz się niczym martwić i możesz liczyć na sprawniejszy przebieg wszystkich prac. Jaka jest cena robocizny budowy domu za m2 z firmą budowlaną?
Budowa domu z generalnym wykonawcą jest zwykle droższa. Z drugiej jednak strony firmy budowlane często zapewniają dostęp do tańszych materiałów, dlatego skorzystanie z ich usług może okazać się tańsze niż budowa domu w systemie zleconym.
Jedna z firm działająca na terenie województwa mazowieckiego proponuje na przykład takie ceny:
- 3800 zł/ m2 brutto za budowę domu piętrowego lub z poddaszem użytkowym,
- 4400 zł/m2 brutto za dom parterowy.
Cena dotyczy budowy domu w standardzie deweloperskim i obejmuje koszty materiałów i robocizny. Warto pamiętać, że umowa z firmą budowlaną powinna precyzyjnie określać wszystkie koszty.
Dobrze by było, aby w dokumencie została wyszczególniona budowa domu krok po kroku, ze wskazaniem kolejnych etapów inwestycji i płatności z nimi związanych.
Ile kosztuje budowa domu w stanie surowym otwartym?
W kolejnych akapitach przedstawimy przykładową kalkulację kosztów budowy domu. Wykonaliśmy ją dla domu parterowego o powierzchni 100 m2 bez piwnicy, z pomocą kalkulatora budowlanego, który uwzględnia aktualne ceny materiałów i robocizny.
Najpierw sprawdźmy, jaki jest koszt budowy domu w stanie surowym otwartym. Na tym etapie budynek ma już wzniesione ściany nośne i działowe, stropy oraz pokrycie dachowe.
Etap budowy |
Koszt materiałów |
Koszt robocizny |
Łączny koszt |
Fundamenty |
32 642,00 zł |
11 885,00 zł |
44 527,00 zł |
Ściany nośne beton komórkowy 150 m2 powierzchni |
11 886,00 zł |
11 883,85 zł |
23 769,85 zł |
Ściany działowe beton komórkowy 70 m2 powierzchni |
2 734,20 zł |
3175,95 zł |
5 910,15 zł |
Strop prefabrykowany |
51 100,00 zł |
7653,49 zł |
58 753,49 zł |
Systemy kominowe i wentylacyjne |
6 kominów wentylacyjnych – 2349,54 zł 1 komin dymowy – 5175,99 zł |
4144,35 zł |
11 669,88 zł |
Dach (blachodachówka) |
25 954,50 zł |
22 968,00 zł |
48 922,50 zł |
Docieplenie dachu |
6 556,00 zł |
3 801,14 zł |
10 357,14 zł |
RAZEM: |
138 398,23 zł |
65 511,78 zł |
203 910,01 zł |
Ile kosztuje budowa domu do stanu surowego zamkniętego?
Kolejnym etapem budowy domu jest stan surowy zamknięty. Po ukończeniu tej fazy inwestycji budynek powinien mieć już zamontowane wszystkie okna i drzwi zewnętrzne, a także schody i ewentualnie balkony.
Ile kosztuje robocizna budowy domu w stanie surowym zamkniętym, a ile materiały? Poniżej przedstawiamy te koszty na przykładzie domu parterowego 100 m2. Budynek nie ma poddasza, dlatego kalkulacja nie uwzględnia kosztów montażu schodów i balkonów.
Etap budowy |
Koszt materiałów |
Koszt robocizny |
Łączny koszt |
Okna PCV |
12 452,49 zł |
2 868,83 zł |
15 321,23 zł |
Drzwi wejściowe drewniane z montażem |
- |
- |
2 499,46 zł |
RAZEM: |
- |
- |
17 820,69 zł |
Koszty budowy domu do stanu deweloperskiego
Stan deweloperski domu oznacza, że budynek ma już niemal wszystkie elementy potrzebne do jego użytkowania, a więc m.in. posadzki, tynki, ogrzewanie, instalację elektryczną i wodno-kanalizacyjną itp. Po osiągnięciu tego etapu pozostają do wykonania już tylko prace wykończeniowe oraz aranżacyjne wnętrza.
Jaki jest koszt budowy domu do stanu deweloperskiego? Poniżej przedstawiamy kalkulację kosztów dla naszego przykładowego domu parterowego o powierzchni 100 m2.
Etap budowy |
Koszt materiałów |
Koszt robocizny |
Łączny koszt |
Elewacja ocieplenie styropianem |
23 021,60 zł |
14 671,65 zł |
37 693,25 zł |
Posadzki |
7479,00 zł |
2785,00 zł |
10 264,00 zł |
Tynki i gipsowanie |
12 097,80 zł |
28 897,73 zł |
40 995,53 zł |
Sufity podwieszane karton-gips 50 m2 |
3607,50 zł |
7712,73 zł |
11 320,23 zł |
Parapety wewnętrzne i zewnętrzne |
1 421,10 zł |
3 334,80 zł |
4 755,90 zł |
Ogrzewanie gazowe grzejniki + instalacja C.O. |
- |
- |
16 918,00 zł |
Wyposażenie kotłowni |
25 399,70 zł |
3830,62 zł |
29 230,32 zł |
Instalacja elektryczna 80 punktów |
4746,11 zł |
10 691,39 zł |
15 437,50 zł |
Instalacja wodno-kanalizacyjna 12 punktów |
- |
- |
8 885,76 zł |
RAZEM: |
- |
- |
175 500,49 zł |
Łączny koszt budowy domu 2024 - stan deweloperski |
397 231,19 zł |
Według naszej kalkulacji łączny koszt budowy domu 100 m2 o konstrukcji parterowej bez piwnicy i bez poddasza w stanie deweloperskim wynosi zatem około 397 231,19 zł.
Koszty budowy domu 2024 vs. poprzednie lata
Z danych portalu Wielkiebudowanie.pl wynika, że w ciągu ostatnich 6 lat koszt budowy domu w stanie deweloperskim wzrósł o 87,80%. W styczniu 2018 r. wynosił on bowiem 3344 zł/ m2, a w styczniu 2024 r. osiągnął poziom 6280 zł/m2.
Głównym powodem rosnących kosztów budowy domu były podwyżki cen materiałów budowlanych, których zakup stanowi średnio 70% całkowitych kosztów inwestycji. Niektóre produkty podrożały o przeszło 100% i najlepszym przykładem są materiały elewacyjne, których ceny w ciągu ostatnich kilku lat wzrosły aż o 137%.
Drastycznie wzrosły też ceny robocizny. Przykładowo, według danych portalu Wielkiebudowanie.pl malowanie ścian w styczniu 2018 r. kosztowało średnio 8 zł/ m2, natomiast w styczniu 2024 r. koszt usługi wynosił już 18 zł/ m2.
Jak rosły koszty budowy domu, doskonale odzwierciedlają też dane serwisu Kalkulatory Budowlane, które przedstawiamy w poniższej tabeli.
Lata |
Koszt budowy domu 100 m2 |
Koszt budowy domu 140 m2 |
Koszt budowy domu 200 m2 |
2018 |
231 300 zł |
275 600 zł |
318 800 zł |
2019 |
253 300 zł |
298 000 zł |
348 000 zł |
2020 |
273 000 zł |
323 000 zł |
374 000 zł |
2021 |
300 000 zł |
358 000 zł |
412 000 zł |
2022 |
342 000 zł |
410 000 zł |
470 000 zł |
2023 |
380 000 zł |
461 000 zł |
537 000 zł |
2024 |
416 000 zł |
493 500 zł |
584 000 zł |
Źródło: https://kb.pl/budownictwo/koszty-budowy/koszt-budowy-domu-dokladne-wyliczenia/
Jak obniżyć koszty budowy domu w 2024?
Jak obniżyć koszty budowy domu? Istnieje na to kilka sposobów i co ważne oszczędności można poczynić na każdym etapie realizacji inwestycji. Jak ograniczyć koszty budowy domu na etapie planowania inwestycji:
- wybierz gotowy projekt domu,
- zdecyduj się na prostą bryłę budynku z klasycznym dachem dwuspadowym,
- zrezygnuj z piwnicy – może ją zastąpić dodatkowe pomieszczenie gospodarcze,
- jeśli potrzebujesz większego metrażu, wybierz dom z poddaszem lub piętrowy zamiast parterowego o dużej powierzchni,
- znajdź jak najtańszy kredyt hipoteczny, aby kosztów budowy nie powiększały zbyt wysokie odsetki – do wyszukania korzystnej oferty wykorzystaj ranking kredytów hipotecznych.
Jak zminimalizować koszty budowy domu na etapie realizacji inwestycji:
- wybierz odpowiednią metodę budowy domu – najtańszy jest system gospodarczy, ale warto rozważyć także budowę z generalnym wykonawcą,
- zatrudniaj tylko sprawdzonych fachowców – unikniesz wówczas kosztownych błędów i opóźnień,
- samodzielnie kupuj materiały – staraj się korzystać z promocji i wybieraj hurtownie zlokalizowane z dala od dużych miast.
Skorzystaj z naszych sposobów, a na pewno uda Ci się choć częściowo ograniczyć koszty budowy domu. Warto się o to postarać tym bardziej, że według prognoz koszty budowy domu w 2024 roku mają nadal rosnąć.
Dofinansowania i dopłaty do budowy domu
Budowa domu kosztuje niemało, dlatego wielu inwestorów chcących postawić własny obiekt na działce sięga po kredyt hipoteczny czy budowlano-hipoteczny. Jak jednak pokazuje aktualny kalkulator rat kredytu hipotecznego, koszty zaciągnięcia takiego zobowiązania w 2024 roku są wciąż dość wysokie.
Warto więc wiedzieć, że istnieją programy rządowe oferujące kredyty na budowę domu na preferencyjnych warunkach:
- Program Rodzinnych kredytów mieszkaniowych – w jego ramach możesz zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego, a przy tym jeszcze uzyskać spłatę rodzinną w wysokości nawet 60 000 zł, jeśli w okresie kredytowania Twoja rodzina powiększy się o drugie i kolejne dzieci.
- Mieszkanie na start – ten program ma dopiero ruszyć w 2024 roku i jeśli tak się stanie, zapewni dostęp do bardzo tanich kredytów hipotecznych z oprocentowaniem od 0 do 1,5%.
Warto też sięgnąć po dofinansowanie do budowy domu, korzystając z następujących programów:
- Mój prąd – zapewnia dopłaty do montażu mikroinstalacji fotowoltaicznych,
- Moje ciepło – dzięki niemu możesz otrzymać dofinansowanie do pompy ciepła,
- Moja woda – program oferuje dopłaty do budowy przydomowych instalacji do zbierania i retencjonowania wody opadowej,
- Czyste powietrze – w ramach programu możesz otrzymać dofinansowanie na prace termomodernizacyjne w domu jednorodzinnym dotyczące np. wymiany pieca grzewczego, czy też ocieplenia budynku.
Powyższe programy pomogą Ci zatem uzyskać głównie dopłaty do budowy domu energooszczędnego. A co jeśli w trakcie realizacji inwestycji zabraknie pieniędzy na dokończenie budowy domu? W takiej sytuacji możesz sięgnąć np. po kredyt na wykończenie domu lub skorzystać z pożyczki online, jeśli zabraknie Ci niewielkiej sumy środków.
Dodatkowe źródła informacji:
https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/cena-1-m2-powierzchni-uzytkowej-budynku-mieszkalnego-oddanego-do-uzytkowania,8,1.html
https://tvn24.pl/biznes/nieruchomosci/ile-kosztuje-wybudowanie-domu-w-polsce-porownanie-i-wyliczenia-kosztow-st7244260
https://www.tooba.pl/porady/Kosztorys-budowy-domu-inwestorski-przykladowy-wzor-poradnik