7/20/2023 | 12:00 AM
8 min. czytania
Z powodu inflacji drastycznie wzrosły ceny materiałów budowlanych i w efekcie wielu inwestorom brakuje dzisiaj pieniędzy na dokończenie budowy domu. W zależności od dotychczasowego sposobu finansowania inwestycji rozwiązaniem dla nich może być m.in. kredyt na dokończenie budowy, albo podwyższenie kwoty już zaciągniętego kredytu.
Dane GUS najlepiej pokazują, ile kosztuje budowa domu dzisiaj, a ile kosztowała przed inflacją. W I kwartale 2023 r. cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania wyniosła 5 668 zł, gdy dwa lata wcześniej w tym samym okresie szacowana była na 4 944 zł, a więc o ponad 700 zł mniej.
Osoby, które rozpoczęły budowę właśnie wtedy, muszą się dzisiaj mierzyć z poważnym problemem — gdy zgromadzone oszczędności lub zaciągnięty kredyt hipoteczny na budowę domu okazują się niewystarczające na dokończenie inwestycji.
Czy można wziąć kredyt hipoteczny na dokończenie domu?
Jeśli oszczędności się skończyły, najprostszym sposobem na zdobycie brakujących pieniędzy na dokończenie budowy domu wydaje się zaciągnięcie kredytu. W ofertach banków znajdziemy jednak głównie kredyt hipoteczny na budowę domu od podstaw.
Czy w takim razie możesz wziąć kredyt na dokończenie budowy częściowo już wzniesionego budynku? Jak najbardziej i może być to zarówno standardowy kredyt hipoteczny, jak i pożyczka hipoteczna.
W tym pierwszym przypadku kredyt na dokończenie budowy domu będzie udzielony na konkretne cele, czyli realizację pozostałych do wykonania prac budowlanych. W związku z tym musisz złożyć w banku komplet dokumentów dotyczących inwestycji m.in. projekt budowlany, aktualny operat szacunkowy nieruchomości, a także pełny kosztorys budowlany wraz z harmonogramem prac.
Anna Serafin
Do zaciągnięcia takiego kredytu potrzebny będzie też wkład własny, chyba że wartość działki będzie stanowiła przynajmniej 20-30% kosztu inwestycji. Kredyt na dokończenie budowy bank wypłaci Ci jednorazowo lub w transzach i musisz się spodziewać, że będzie kontrolował przebieg prac.
Alternatywą dla standardowego kredytu hipotecznego może być nieco droższa pożyczka hipoteczna. W tym przypadku nie musisz dostarczać żadnych dokumentów dotyczących inwestycji budowlanej.
Potrzebne będą wyłącznie dokumenty dotyczące nieruchomości, na której będzie ustanowiona hipoteka oraz dokumenty dochodowe. Pieniądze z pożyczki możesz wydać na dowolny cel i nie musisz się tłumaczyć bankowi z przebiegu prac budowlanych.
Bezpieczny kredyt 2% na dokończenie budowy domu
Od 1 lipca 2023 r. w niektórych bankach możesz ubiegać się także o Bezpieczny kredyt 2%, którym można sfinansować nie tylko zakup mieszkania, ale m.in. właśnie dokończenie budowy domu.
Jest on znacznie tańszy od standardowego kredytu hipotecznego, bo przez 10 lat państwo dopłaca do rat kredytowych. Możesz z niego jednak skorzystać, jeśli nie ukończyłeś 45. roku życia i nie miałeś do tej pory żadnej nieruchomości mieszkalnej na własność.
Bezpieczny Kredyt 2% na dokończenie budowy domu udzielany jest też na specjalnych warunkach:
- w kwocie do 100 tys. zł dla singli lub do 150 tys. zł dla małżeństw lub rodziców co najmniej 1 dziecka – jeśli wkładem własnym jest niezabudowana działka, na której rozpoczęto budowę przed 1 lipca 2023 r. i która łącznie z kredytem nie przekroczy kwoty 1 mln zł;
- w kwocie do 500 tys. zł dla singli lub do 600 tys. zł dla małżeństw lub rodziców co najmniej 1 dziecka – jeśli łączna wartość działki i rozpoczętej budowy nie przekracza kwoty 200 tys. zł.
Co ważne, środki z kredytu możesz przeznaczyć nie tylko na dokończenie budowy domu, ale też na jego wykończenie.
Dobranie środków do kredytu hipotecznego — jak to zrobić?
Wiele osób boryka się z nieco innym problemem – gdy zaciągnięty już jakiś czas temu kredyt hipoteczny na budowę domu okazał się zbyt mały, aby pokryć wszystkie wydatki.
W takiej sytuacji można rozważyć po prostu dobranie kredytu hipotecznego, czyli podwyższenie jego kwoty. Jak jednak to załatwić z bankiem? W tym celu musisz wykonać następujące kroki:
- Skontaktuj się z bankiem i porozmawiaj o możliwości dobrania kredytu – dowiesz się, czy w ogóle jest to możliwe w Twoim przypadku i jakie ewentualnie dokumenty będziesz musiał dostarczyć.
- Złóż wniosek w banku o podwyższenie kwoty kredytu – warto go dobrze uzasadnić np. znaczną podwyżką cen materiałów.
- Dołącz wymagane przez bank dokumenty – na pewno potrzebne będą: aktualne zaświadczenie o zarobkach i również zaktualizowany kosztorys budowlany.
To, czy bank się zgodzi na podwyższenie kwoty kredytu, zależy w dużej mierze od Twojej zdolności kredytowej. Być może też konieczne będą zmiany innych warunków umowy np. wydłużenie okresu kredytowania w celu obniżenia rat.
Jeśli wszystko pójdzie dobrze, bank podpisze z Tobą aneks do umowy, wypłaci dodatkowe środki zgodnie z zawartymi w nim ustaleniami i przekaże Ci nowy harmonogram spłat zobowiązania.
Zwiększenie kredytu hipotecznego — co oferują banki?
Zwiększenie kredytu hipotecznego w trakcie trwania umowy możliwe jest niemal w każdym banku. Każda instytucja pobiera jednak z tego tytułu inną opłatę i poniżej przedstawiamy, jak to wygląda w największych bankach:
- dobranie kredytu hipotecznego w PKO BP – bank umożliwia podwyższenie kwoty kredytu hipotecznego, ale pobiera z tego tytułu prowizję w wysokości 2% i nie mniej niż 300 zł;
- dobranie kredytu hipotecznego w ING Banku Śląskim – możliwe jest wnioskowanie zarówno o podwyższenie kredytu (o minimum 20 tys. zł), jak i wydłużenie okresu realizacji inwestycji i w tym celu należy złożyć wniosek o aneks do umowy; za wprowadzenie takich zmian w umowie bank pobiera opłatę 200 zł;
- dobranie kredytu hipotecznego w Pekao SA – za podwyższenie kwoty kredytu budowlano-hipotecznego bank pobiera prowizję 2,50%, min 300 zł;
- dobranie kredytu hipotecznego w Santander Bank Polska – ten bank dopuszcza jedynie zaciągnięcie nowego kredytu i objęcia go zabezpieczeniem hipotecznym na tej samej nieruchomości;
- dobranie kredytu hipotecznego w Alior Banku – podwyższenie kwoty jest tu możliwe i bank pobiera z tego tytułu prowizję ustalana indywidualnie, ale nie większą niż 5%;
- dobranie kredytu hipotecznego w mBanku – bank dopuszcza taką możliwość i pobiera za taką operację prowizję w wysokości od 0 do 4% kwoty podwyższenia.
Jaki jest koszt dobrania kredytu hipotecznego do budowy domu?
Dobranie kredytu hipotecznego wiąże się z dodatkowymi kosztami i składają się na nie przede wszystkim:
- prowizja bankowa – jak wynika z naszego zestawienia, pobierana jest ona w wysokości od 0 do 5% od kwoty podwyższenia kredytu;
- opłata za sporządzenie aneksu do umowy – wynosi ona od 50 do 300 zł, ale dość często banki z niej rezygnują, jeśli pobierają już prowizję za samą czynność podwyższenia kwoty kredytu.
Dodatkowymi kosztami mogą być:
- opłata za wycenę nieruchomości – w przypadku domu jednorodzinnego wynosi ona od około 700 do 1200 zł;
- opłata za zmianę wpisu w księdze wieczystej – wynosi ona 200 zł i będzie trzeba ją uiścić, jeśli wskutek podwyższenia kredytu konieczne będzie zwiększenie hipoteki na nieruchomości;
- opcjonalnie koszt ubezpieczenia – bank może wymagać jego wykupienia jako dodatkowego zabezpieczenia kredytu.
Co zrobić jeśli kredyt nie wystarcza na dokończenie budowy domu?
Jeśli nie chcesz lub nie masz możliwości dobrania środków do swojego kredytu hipotecznego, możesz poszukać innych sposobów na rozwiązanie swojego problemu.
Pieniądze potrzebne na dokończenie budowy domu możesz pozyskać np. biorąc pożyczkę od rodziny. Możesz też rozważyć skorzystanie z pozabankowej pożyczki online, która w niektórych instytucjach dostępna jest nawet do kwoty około 50 tys. zł.
Zawieszenie budowy domu
Inną opcją jest po prostu zawieszenie budowy domu na czas potrzebny do uzbierania brakującej gotówki. Musisz tutaj jednak pamiętać, aby okres takiego zawieszenia nie był zbyt długi.
Zgodnie z przepisami, jeśli budowa zostanie przerwana na okres dłuższy niż 3 lata, wygasa decyzja o pozwoleniu na budowę.
Finansowanie budowy domu ze źródeł rządowych
Środki na dokończenie budowy domu możesz pozyskać również z różnych programów rządowych. Co prawda, wspierają one głównie inwestycje ekologiczne, jednak można dzięki nim pokryć koszty pewnych prac.
Przykładem jest program Mój Prąd, w ramach którego możesz dostać dotację na instalację fotowoltaiczną. Z kolei program Moja Woda pozwoli Ci na pozyskanie dopłaty do budowy przewodów odprowadzających wody opadowe zebrane z rynien, czy też zbiorników retencyjnych.
Kredyt gotówkowy na dokończenie budowy domu
Jeśli przerażają Cię formalności związane z podwyższeniem kwoty kredytu hipotecznego, możesz sięgnąć po prostu po najtańszy kredyt gotówkowy.
Do jego zaciągnięcia potrzebne Ci będą tylko dokumenty dochodowe, a na rozpatrzenie wniosku zaczekasz maksymalnie kilka dni. Potem pożyczone środki będziesz mógł też wydać w dowolny sposób.
Jeśli spłacasz już kredyt hipoteczny, do zaciągnięcia tego gotówkowego potrzebna będzie zatem odpowiednia zdolność kredytowa.
Przekonaj się czym wyróżnia się kredyt na wykończenie mieszkania lub domu i sprawdź, czy to oferta, która pasuje do Twoich potrzb!
Co zrobić by uniknąć sytuacji, w jakiej zabraknie środków na budowę domu?
Już na etapie planowania inwestycji budowlanej warto przewidzieć różne scenariusze, w tym także ten, w którym nagle zabraknie nam środków na dokończenie budowy. Najlepiej więc od razu sporządzić kosztorys prac uwzględniający ewentualny wzrost cen lub kosztów budowy i wziąć odpowiednio wyższy kredyt.
Warto w tym celu skonsultować się z ekspertem hipotecznym, który doradzi optymalne rozwiązanie. Warto też pamiętać, że w przypadku kredytu budowlano-hipotecznego jego zawyżona kwota nie będzie problemem.
Jeśli bowiem nadwyżka okaże się niepotrzebna, będzie można zrezygnować z ostatniej transzy i potem do spłaty pozostanie wyłącznie faktycznie wykorzystana kwota kredytu, powiększona oczywiście o odsetki i inne koszty kredytowe.
