Akceptowane i nieakceptowane źródło dochodu przy kredycie

Zastanawiasz się, jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego lub gotówkowego? Na pewno te, które potwierdzą źródło i wysokość Twoich dochodów. Musisz jednak wiedzieć, że banki akceptują tylko niektóre źródła utrzymania, a więc nie wszystkie zostaną uwzględnione przy ocenie Twojej zdolności kredytowej. Zatem co wpisać jako źródło dochodu we wniosku kredytowym?

Źródła dochodu akceptowane przez bank przy kredycie muszą być przede wszystkim:

• legalne i możliwe do udokumentowania,
• o regularnym charakterze,
• stabilne i przewidywalne.

Powyższe kryteria spełnia na pewno umowa o pracę, ale nie tylko, ponieważ banki zazwyczaj akceptują również dochody z tytułu umów cywilnoprawnych, emerytury, czy też własnej działalności gospodarczej.

Sprawdźmy zatem dokładnie, jakie źródła dochodu w 2026 roku akceptują banki przy staraniu się o kredyt hipoteczny lub kredyt gotówkowy.

Umowa o pracę – na czas nieokreślony i określony zostaje

Banki najchętniej udzielają kredytów klientom, którzy uzyskują przychody na podstawie umowy o pracę, ponieważ zapewnia ona najbardziej stabilne warunki finansowe. Banki jednak wymagają, aby taka umowa o pracę:

• obowiązywała od minimum 3 miesięcy – w wyjątkowych przypadkach bank może uznać wniosek klienta, który otrzymał dopiero pierwsze wynagrodzenie, o ile udokumentuje ciągłość zatrudnienia np. w okresie ostatnich 12 miesięcy;
• była zawarta na czas nieokreślony lub na czas określony, o ile ma odpowiedni okres obowiązywania wprzód:
  • minimum przez 6 lub 12 kolejnych miesięcy – to zwykle wystarczy przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny;
  • co najmniej do dnia płatności ostatniej raty kredytu – jeśli jest to kredyt gotówkowy.

Przy umowie na czas określony bank może też zażądać przedstawienia dokumentu od pracodawcy, w którym ten poinformuje, że planuje kontynuować zatrudnienie danej osoby po zakończeniu trwającej właśnie umowy. Jest to tzw. promesa zatrudnienia, która zwykle jest wymagana przy zaciąganiu kredytu hipotecznego.

Planujesz wziąć kredyt na zakup mieszkania? Sprawdź kalkulator rat kredytu hipotecznego, aby szybko obliczyć ratę i koszt zaciągnięcia zobowiązania.

Umowa zlecenie i umowa o dzieło

Obecnie wiele banków akceptuje umowy cywilnoprawne i bierze pod uwagę przy weryfikowaniu zdolności kredytowej konsumenta. Aby jednak umowa zlecenia lub o dzieło była traktowana jako akceptowane źródło dochodu do kredytu, powinna:

• obowiązywać w zależności od banku od minimum 6 lub 12 miesięcy,
• zapewniać regularny, comiesięczny dochód – potwierdzony rachunkami i wyciągami z konta.

Zazwyczaj łatwiej na podstawie umowy cywilnoprawnej otrzymać kredyt gotówkowy niż hipoteczny. W niektórych bankach przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny umowa zlecenia lub o dzieło może być akceptowana wyłącznie jako dodatkowe źródło dochodu.

Zdarza się również, że osobom pracującym w oparciu o kontrakty cywilnoprawne banki pomniejszają dochody o koszt uzyskania przychodu, co zmniejsza zdolność kredytową.

Prowadzenie działalności gospodarczej

Własna działalność gospodarcza to także źródło dochodów, które jest akceptowane przez banki.

Osoba prowadząca własną firmę, która chce otrzymać kredyt, musi jednak wykazać odpowiedni staż prowadzenia działalności:

• minimum 12 miesięcy – jest to wymóg większości banków, ale niektóre instytucje zaostrzają kryteria i wymagają nieprzerwanej działalności od co najmniej 24 miesięcy;
• minimum 3-6 miesięcy – dotyczy to osób samozatrudnionych, które po założeniu działalności świadczą usługi dla swojego byłego pracodawcy.

Oprócz tego przedsiębiorca powinien przedstawić dokumenty potwierdzające dochody, najlepiej z okresu minimum 12 ostatnich miesięcy.

Jakie formy ewidencji działalności gospodarczej uznają banki? Najchętniej akceptowana jest księga przychodów i rozchodów (KPiR), choć wiele banków przyjmuje również wnioski klientów uzyskujących przychody w formie ryczałtu oraz karty podatkowej.

Dochód z najmu nieruchomości

Czy dochód z wynajmu wlicza się do zdolności kredytowej? Zazwyczaj jest to akceptowane przez banki źródło dochodów, ale głównie jako to dodatkowe. Kredytobiorca powinien zatem przedstawić także inne źródło utrzymania, najlepiej z tytułu zatrudnienia lub własnej działalności gospodarczej. W taki sam sposób banki traktują zwykle dochód z najmu przy kredycie hipotecznym oraz gotówkowym.

Co więcej, aby najem został uznany w procedurze starania się o kredyt, musi zapewniać regularne wpływy od minimum 6 miesięcy, a w przypadku niektórych banków – nawet od 12 miesięcy. Ważny jest również okres trwania umowy najmu – przez minimum kolejne 3 miesiące.

A jak wpływa dochód z najmu na zdolność kredytową? Niestety nie każda instytucja uzna je w całości. Niektóre banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej odejmują bowiem koszty eksploatacji wynajmowanego lokalu.

Kredyt hipoteczny a umowa na czas określony - jakie szanse na kredyt?

Renta/emerytura

Stałe, czyli przyznane bezterminowo świadczenia z ZUS również mogą być brane pod uwagę w procesie starania się o kredyt hipoteczny. Jak wspomnieliśmy, banki akceptują przychody o charakterze stałym, a zatem przyznana na pewien czas renta lub zasiłek nie będą uwzględniane – chyba że ich okres obowiązywania pokrywa się z okresem kredytowania.

Inna sytuacja jest w przypadku świadczeń bezterminowych – bank weźmie je pod uwagę już po pierwszym wpływie emerytury lub renty na konto. Nie obowiązuje zatem minimalny okres uzyskiwania świadczenia, jak to ma miejsce w przypadku innych źródeł dochodu.

Dochody zagraniczne

Klient uzyskujący dochody z zagranicy ma szansę na otrzymanie kredytu hipotecznego, ale należy tu pamiętać o kilku kwestiach:

• kredyt hipoteczny w Polsce na cele mieszkaniowe można zaciągnąć w walucie, w której się zarabia,
• aby otrzymać kredyt hipoteczny w złotówkach, głównym źródłem utrzymania kredytobiorcy powinny być dochody w polskiej walucie,
• mając dochody np. wyłącznie w euro, należy ubiegać się o kredyt hipoteczny w euro.

Co ważne, źródłem dochodów zagranicznych powinna być umowa o pracę, a wynagrodzenie wpływać na konto bankowe. Większość banków nie akceptuje natomiast dochodów, jeśli pochodzą one z działalności gospodarczej zarejestrowanej za granicą.

Nieoczywiste źródła akceptowane przy kredycie

Banki akceptują również następujące źródła dochodów:

• kontrakt menedżerski – obowiązują tutaj podobne wymogi co do okresu trwania umowy jak przy umowie o pracę,
• pełnienie funkcji prezesa lub członka zarządu,
• pełnienie funkcji radnego lub posła,
• dochody pochodzące z działalności spółek – chodzi tu o dywidendę, która powinna być otrzymywana regularnie od co najmniej 12 lub 24 miesięcy (niektóre banki akceptują dywidendę tylko jako dochód dodatkowy),
• działalność rolnicza – powinna być prowadzona od minimum 12 miesięcy,
• świadczenie 800+ na dziecko – akceptują je tylko niektóre banki i wyłącznie jako dochód dodatkowy, poza tym niektóre z nich uwzględniają je jedynie do kwoty 500 zł.

Jakich źródeł dochodu nie akceptują banki udzielające kredytów hipotecznych?

Nie ma jednej, wspólnej dla wszystkich banków listy źródeł dochodu, które są automatycznie odrzucane przy kredycie hipotecznym. Każda instytucja stosuje własne zasady oceny zdolności kredytowej. Liczy się nie tylko rodzaj dochodu, ale również jego wysokość, regularność, stabilność, okres uzyskiwania oraz możliwość udokumentowania. Dlatego niektóre źródła bank może całkowicie pominąć, a inne zaakceptować jedynie warunkowo lub jako dochód dodatkowy.

Do źródeł, które najczęściej nie są uwzględniane albo wymagają indywidualnej oceny banku, należą:

• nieudokumentowane dochody – regularne wpływy na rachunek nie wystarczą, jeśli nie można wiarygodnie wykazać ich źródła. Bank musi mieć możliwość zweryfikowania informacji wykorzystywanych do oceny zdolności kredytowej. Dlatego wynagrodzenie z pracy wykonywanej bez umowy i bez możliwości potwierdzenia wysokości oraz źródła dochodu nie będzie stanowiło podstawy do wyliczenia zdolności kredytowej.
• wynagrodzenie wypłacane gotówką – sam fakt otrzymywania pensji „do ręki” nie oznacza automatycznie, że bank odrzuci ten dochód. Jego weryfikacja może być jednak trudniejsza niż w przypadku regularnych wpływów na rachunek. Bank może wymagać m.in. zaświadczenia o zatrudnieniu i wynagrodzeniu, deklaracji PIT lub innych dokumentów potwierdzających wysokość dochodu. Bank Pekao wskazuje, że przy kredycie hipotecznym może wymagać zarówno zaświadczenia o zatrudnieniu, jak i wyciągu z rachunku oraz PIT-37.
• dochody z działalności nierejestrowanej – działalność nierejestrowana jest legalną formą drobnej działalności zarobkowej i jej dochody można udokumentować. Przychody wykazuje się w PIT-36, a osoba prowadząca taką działalność ma obowiązek prowadzenia uproszczonej ewidencji sprzedaży. Nie należy więc pisać, że dochodu z działalności nierejestrowanej „nie można udokumentować”. Problem polega raczej na tym, że nie jest ona standardową działalnością gospodarczą wpisaną do CEIDG, a banki mogą nie traktować uzyskiwanych w ten sposób wpływów jako wystarczająco stabilnego, samodzielnego źródła spłaty wieloletniego kredytu hipotecznego. Decyzja zależy od polityki konkretnego banku.
• wynagrodzenie uzyskiwane w okresie próbnym – przy kredycie hipotecznym jest zwykle oceniane mniej korzystnie niż dochód z umowy zawartej na czas określony lub nieokreślony. Bank może wymagać zakończenia okresu próbnego przed złożeniem wniosku. Bank Pekao wprost rekomenduje osobom zatrudnionym na okres próbny, aby zaczekały z wnioskiem do podpisania kolejnej umowy.
• alimenty otrzymywane na dziecko – zazwyczaj nie są traktowane przy kredycie hipotecznym jako podstawowy dochód kredytobiorcy. W części banków mogą jednak pośrednio wpływać na ocenę zdolności, np. poprzez sposób ustalania kosztów utrzymania dziecka. Dlatego nie warto wskazywać jednego banku jako przykładu bez każdorazowej weryfikacji jego aktualnej polityki kredytowej. Procedury banków w tym zakresie mogą się zmieniać.
• stypendia – stypendium socjalne, naukowe czy doktoranckie nie jest automatycznie traktowane jak wynagrodzenie z pracy. W przypadku kredytu hipotecznego problemem może być przede wszystkim ograniczony okres jego wypłacania w stosunku do wieloletniego okresu kredytowania. To, czy konkretny bank uwzględni takie świadczenie jako dochód dodatkowy, zależy od jego wewnętrznych zasad oraz możliwości udokumentowania świadczenia.
• zasiłek dla bezrobotnych i inne krótkoterminowe świadczenia – ze względu na ograniczony okres wypłaty co do zasady nie stanowią stabilnego, wieloletniego źródła spłaty kredytu hipotecznego. Przy ocenie zdolności bank bierze pod uwagę nie tylko aktualną wysokość wpływów, ale również prawdopodobieństwo ich utrzymania w przyszłości.
• dodatki mieszkaniowe i część świadczeń o charakterze czasowym – mogą nie zostać uwzględnione jako samodzielne źródło spłaty kredytu hipotecznego, zwłaszcza jeśli prawo do świadczenia wygasa po określonym czasie. Nie można jednak przyjąć zasady, że wszystkie świadczenia społeczne są przez banki odrzucane. KNF wskazuje na konieczność badania stabilności źródeł dochodu, a polityka poszczególnych banków może się różnić.
• renty i inne świadczenia przyznane na czas określony – nie są automatycznie wykluczone. Bank może sprawdzić m.in. wysokość świadczenia, okres, na jaki zostało przyznane, oraz relację tego okresu do planowanego okresu kredytowania. Przykładowo aktualny formularz kredytowy mBanku wymienia zarówno rentę bezterminową, jak i rentę terminową jako możliwe źródła dochodu, a Bank Pekao wskazuje rentę jako źródło, które może zostać przedstawione przy kredycie hipotecznym.
• jednorazowe zyski ze sprzedaży akcji lub innych aktywów – pojedyncza transakcja nie daje bankowi pewności, że podobny dochód będzie osiągany również w kolejnych latach. Inaczej mogą zostać ocenione powtarzalne i udokumentowane dochody kapitałowe, np. regularnie otrzymywane dywidendy. Kluczowa jest możliwość wykazania ich historycznej stabilności i prawdopodobieństwa uzyskiwania w przyszłości.
• diety z tytułu podróży służbowych – często nie są wliczane do dochodu w pełnej wysokości, ponieważ służą przede wszystkim pokryciu kosztów związanych z delegacją. W niektórych przypadkach, np. przy zawodach, w których takie wypłaty mają regularny charakter, bank może jednak uwzględnić część tych wpływów. Zależy to od procedur konkretnej instytucji oraz historii uzyskiwania dochodu.
• diety radnych, posłów i innych osób pełniących funkcje publiczne – nie należy przyjmować bez zastrzeżenia, że żaden bank ich nie uwzględnia. To niestandardowe źródło dochodu i sposób jego potraktowania zależy od wewnętrznej metodologii banku, okresu pełnienia funkcji i udokumentowanej historii wpływów.
• premie i inne zmienne składniki wynagrodzenia – jednorazowa premia może zostać pominięta, ale regularnie otrzymywane premie mogą podwyższyć dochód przyjmowany przez bank do wyliczenia zdolności. Bank może obliczyć ich średnią z kilku lub kilkunastu miesięcy. Nie jest prawdą, że uwzględniane są wyłącznie premie zapisane w umowie o pracę – Bank Pekao wskazuje w dokumentacji kredytu hipotecznego na analizę zmiennych składników wynagrodzenia, w tym premii z ostatnich 12 miesięcy.
• ryczałty i zwroty kosztów, np. ryczałt samochodowy – zazwyczaj nie są traktowane tak samo jak wynagrodzenie za pracę, ponieważ mogą służyć pokryciu ponoszonych przez pracownika kosztów. To, czy bank uwzględni taki wpływ w jakiejkolwiek części, zależy od jego charakteru, regularności oraz zasad konkretnej instytucji.
• świadczenia związane z pieczą zastępczą i pokrywaniem kosztów utrzymania dziecka – co do zasady nie powinny być utożsamiane z wynagrodzeniem pozostającym do swobodnej dyspozycji kredytobiorcy. Bank może więc nie uwzględnić ich jako źródła spłaty kredytu hipotecznego lub potraktować je wyłącznie pomocniczo.

Kiedy bank wymaga udokumentowania dochodów przy kredycie?

Bank pyta o źródło dochodów i ich wysokość zawsze na etapie składania wniosku o kredyt, ale może także o nie zapytać już w trakcie trwania umowy kredytowej. Przy ubieganiu się o kredyt bank zwykle też wymaga udokumentowania dochodów, ponieważ są one kluczowe przy ocenie zdolności kredytowej.

Jedynym wyjątkiem jest kredyt na oświadczenie, przy którym udokumentowanie dochodów nie jest konieczne. W jego przypadku bank prosi o podanie źródła dochodu i jego wysokości we wniosku kredytowym w formie oświadczenia. Na podstawie samego oświadczenia o dochodach dostępne są jednak głównie pożyczki i kredyty gotówkowe. Niekiedy również warunkiem skorzystania z takiej oferty jest prowadzenie w danym banku rachunku, na które regularnie wpływa wynagrodzenie.

W jaki sposób udokumentować swój dochód starając się o kredyt?

To bank decyduje, w jaki sposób należy udokumentować swój dochód przy staraniu się o kredyt. Rodzaj dokumentów zależy przede wszystkim od źródła dochodu, ale też rodzaju kredytu.

Przy niewielkich pożyczkach na dowolny cel czasami wystarczy zwykłe oświadczenie o dochodach sporządzone przez kredytobiorcę oraz wyciągi z rachunku. Nieco inne natomiast dokumenty są potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego.

Najczęściej jednak należy przedstawić zaświadczenie pracodawcy o formie zatrudnienia oraz wysokości dochodów. Dzieje się tak np. w przypadku:

• umowy o pracę,
• umowy o dzieło,
• umowy zlecenie.

Dokument opatrzony pieczątką i podpisem pracodawcy może jednak nie wystarczyć, jeśli staramy się np. o kredyt długoterminowy lub zobowiązanie opiewa na bardzo wysoką kwotę. W takiej sytuacji najczęściej banki wymagają również dodatkowych dokumentów:

• wyciągu z indywidualnego rachunku bankowego (np. za ostatnie 3 miesiące),
• rozliczenia PIT za ubiegły rok podatkowy,
• umowy ze zleceniodawcą – dotyczy to osób uzyskujących dochody z tytułu umów zlecenia lub o dzieło.

Klienci, którzy prowadzą działalność gospodarczą, muszą przedstawić dodatkowo:

• wyciąg z ksiąg finansowych firmy (np. księgi przychodów i rozchodów),
• zaświadczenia o niezaleganiu z ZUS i US.

W przypadku pozostałych źródeł dochodów potrzebne będą następujące dokumenty:

• emerytura lub renta – ostatni odcinek renty lub emerytury bądź wyciąg bankowy potwierdzający otrzymanie świadczenia oraz opcjonalnie decyzja o przyznaniu/ waloryzacji emerytury lub renty;
• dochód uzyskiwany z najmu – umowa najmu, PIT za ostatni rok oraz wyciągi z rachunku bankowego,
• dochód z gospodarstwa rolnego - zaświadczenie z Urzędu Gminy o dochodach z gospodarstwa rolnego według ilości hektarów przeliczeniowych, potwierdzenia o niezaleganiu z podatkiem rolnym i składkami na ubezpieczenie społeczne z KRUS, dokumenty o przyznaniu dopłat bezpośrednich, opcjonalnie także umowy i faktury potwierdzające sprzedaż wytworzonych produktów rolnych.

Z kolei dochody zagraniczne zwykle należy udokumentować poprzez przedłożenie w banku umowy o pracę oraz wyciągów bankowych potwierdzających wpływ wynagrodzenia.

Źródła i podstawa opracowania:

• Komisja Nadzoru Finansowego – Rekomendacja S oraz materiały UKNF dotyczące oceny zdolności kredytowej;
• Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;
• Ustawa Prawo bankowe – art. 70;
• ING Bank Śląski – aktualne wymagania dotyczące dokumentów i źródeł dochodu przy kredycie hipotecznym;
• Bank Pekao – materiały dotyczące akceptowanych form zatrudnienia i dokumentowania dochodu przy kredycie hipotecznym;
• PKO Bank Polski – materiały dotyczące kredytu hipotecznego dla osób prowadzących działalność gospodarczą;
• Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl – informacje dotyczące działalności nierejestrowanej.