Kredyt hipoteczny 0% na pierwsze mieszkanie. Założenia programu

Jedną z głównych aktualnie bolączek na rynku mieszkaniowym są zbyt drogie kredyty hipoteczne, na których zaciągnięcie stać coraz mniej osób. Szczególnie młodzi mają za małą zdolność kredytową, by mogli sobie pozwolić na spłatę rat pochłaniających nawet ich całą miesięczną pensję. Kredyt mieszkaniowy bez odsetek ma rozwiązać ich problem, ponieważ obniżyłby te raty o przeszło połowę i dał szansę zaciągnąć zobowiązanie na zakup mieszkania nawet osobom o najmniejszym wynagrodzeniu.

Kredyt 0% na pierwsze mieszkanie – program mieszkaniowy Platformy Obywatelskiej

Kredyt mieszkaniowy 0% został zaproponowany przez Platformę Obywatelską, jako jeden z głównych filarów nowego programu mieszkaniowego. Jego wstępne założenia ogłosił przewodniczący partii Donald Tusk podczas spotkań z mieszkańcami Pabianic i Łodzi, jakie odbyły się pod koniec lutego 2023 r.

Nowe rozwiązanie ma zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych dla osób młodych, dla których pożyczka z banku jest wciąż głównym sposobem na sfinansowanie zakupu wymarzonego mieszkania. Bezodsetkowy kredyt hipoteczny będzie bowiem znacznie tańszy, a więc do jego zaciągnięcia nie będzie potrzebna wysoka zdolność kredytowa, której dzisiaj przez wysokie stopy procentowe i inflację nie ma znaczna część młodych Polaków.

Oprócz tego program mieszkaniowy Platformy Obywatelskiej przewiduje wprowadzenie dopłat do najmu mieszkań w wysokości 600 zł miesięcznie. Oznacza to, że politycy PO chcą jednocześnie rozwiązać drugi palący problem – ekstremalnie wysokich cen wynajmu mieszkań w Polsce.

Zgodnie z hasłem przewodnim nowy program ma sprawić, że „mieszkanie będzie prawem, a nie towarem”, a więc jego zakup lub wynajem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przestanie być luksusem dostępnym tylko dla najbogatszych.

Na czym ma polegać kredyt hipoteczny 0%?

Według zapowiedzi Donalda Tuska kredyt mieszkaniowy 0 procent ma polegać na prostym rozwiązaniu, ponieważ będzie to kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 0%, a więc kredytobiorca będzie spłacał do banku wyłącznie kapitał.

Przypomnijmy, że standardowo kredyt hipoteczny jest oprocentowany, a więc należy go spłacać w ratach składających się z części kapitałowej i odsetkowej. Odsetki stanowią zysk banku, a dla kredytobiorcy są podstawowym kosztem kredytu. Ich wysokość zależy od oprocentowania, które dzisiaj jest wyjątkowo wysokie (około 9%), co przy długim okresie kredytowania powoduje, że do banku trzeba oddać nawet o przeszło 100% większą kwotę, niż się pożyczyło.

Przy kredycie 0% zniknąłby zatem ten ogromny koszt spłaty zobowiązania i przełożył się na znacznie obniżenie rat kredytowych, ponieważ trzeba by było je spłacać wyłącznie w części kapitałowej.

Kredyt mieszkaniowe 0% – o ile będzie tańszy od standardowego?

O ile tańszy będzie kredyt hipoteczny 0 procent, wskazał sam Donald Tusk podczas prezentacji wstępnych założeń nowego programu. Według niego przy kredycie około 500 tys. zł, jaki trzeba zaciągnąć obecnie np. na mieszkanie 60-65 m2, i z okresem spłaty 25 lat, rata miesięczna wyniesie około 1,7 tys. zł, a nie 4,2 tys. zł, jaką trzeba płacić dzisiaj przy standardowych warunkach kredytowania.

Szacunki lidera Platformy Obywatelskiej są prawidłowe. Faktycznie bowiem przy przeciętnym oprocentowaniu 9% rata kredytu hipotecznego na 500 tys. zł na 25 lat wynosi 4 195,98 zł, zakładając raty stałe. Całkowita wartość odsetek takiego zobowiązania to aż 758 794,55 zł, co oznacza, że do banku trzeba oddać w sumie 1 258 794,55 zł.

Przy kredycie 0% do zwrotu będzie wyłącznie 500 000 zł. Jeśli podzielimy tę kwotę na 300 równych rat (25 lat x 12 miesięcy), to miesięczna rata wyniesie 1666,67 zł, a więc o około 60% mniej niż przy standardowych warunkach.

Kto będzie mógł skorzystać z kredytu 0 procent na pierwsze mieszkanie?

Znamy już najważniejsze założenia programu mieszkaniowego Platformy Obywatelskiej. Wynika z nich, że z kredytu 0% będą mogły skorzystać osoby:

• w wieku do 45 roku życia,
• nieposiadające własnego mieszkania,
• kupujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom, albo potrzebujące środków na remont nieruchomości.

Poza tym kwota zobowiązania w przypadku nabywania nieruchomości nie może też przekroczyć 600 000 zł. To oznacza, że aby kupić mieszkanie o maksymalnej dopuszczalnej wartości, należy mieć wkład własny w wysokości 300 000 zł.

Ograniczenie kwotowe dotyczy również kredytu 0% zaciąganego na remont, ponieważ można go będzie otrzymać do 50 000 zł.

O kredyt 0% na pierwsze mieszkanie do 45 roku życia prawdopodobnie będą mogły się ubiegać zarówno rodziny z dziećmi, jak też single oraz bezdzietne pary. Jak dotąd nie padły zapowiedzi, że będzie jakieś dodatkowe kryterium przyznawania finansowania np. dochodowe.

Na pewno warunkiem zaciągnięcia kredytu będzie posiadanie zdolności kredytowej. Przy tak preferencyjnych warunkach kredytowania na otrzymanie finansowania mają mieć jednak szanse już dwie osoby otrzymujące minimalne wynagrodzenie.

Oprócz tego trzeba będzie jednak spełnić dodatkowe wymagania w zakresie celu kredytowania. Kredyt 0% ma być bowiem przeznaczony na zakup:

nowego mieszkania lub domu z rynku pierwotnego, o cenie zakupu nie wyższej niż 900 tys. zł.

Jak na kredycie 0 procent na pierwsze mieszkanie zarabiałyby banki?

W trakcie ogłaszania założeń programu przewodniczący Platformy Obywatelskiej wyraził się jasno, że przy kredycie 0% kredytobiorcy będą spłacali wyłącznie pożyczony kapitał. Banki standardowo natomiast zarabiają na odsetkach naliczanych od kapitału, a także na innych opłatach np. prowizji za udzielenie kredytu.

Oczywiście trudno sobie wyobrazić, by rząd mógł bankom komercyjnym narzucić konieczność udzielania klientom kredytów zupełnie za darmo. Podobnie więc jak przy innych programach mieszkaniowych, to państwo będzie refundowało bankom koszt odsetek za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego. Właśnie tak to wyglądało w przypadku dotychczasowych programów zapewniających dopłaty do kredytów np. Rodzina na Swoim, czy Mieszkanie dla Młodych.

W istocie więc na koszty bezodsetkowych kredytów mieszkaniowych złożą się wszyscy podatnicy.

Platforma Obywatelska wyliczyła już nawet, ile środków na ten cel trzeba będzie przeznaczyć z budżetu państwa – około 4 mld zł w pierwszym roku funkcjonowania programu.

Kiedy program mieszkaniowy PO mógłby wejść w życie?

Politycy PO zapewniają, że kredyt dla młodych 0%, a także pozostałe elementy nowego programu mieszkaniowego, zostaną wdrożone, jeśli Platforma Obywatelska wygra wybory parlamentarne, które mają się odbyć jesienią 2023 r.

Jest to dość oczywiste, ponieważ jeśli władzę utrzyma obecna parta rządząca, szanse na to będą niewielkie. Choćby dlatego, że rząd Prawa i Sprawiedliwości z reguły neguje rozwiązania partii opozycyjnych, a ponadto wdrożył przecież już podobny program Pierwsze Mieszkanie, w ramach którego od lipca 2023 r. będzie dostępny Bezpieczny Kredyt 2%.

Kredyt 0 procent a inne programy rządowe?

Zaproponowany przez PO kredyt 0% z założenia ma lepiej odpowiadać na potrzeby Polaków niż programy mieszkaniowe wdrażane przez obecny rząd.

Przypomnijmy, że w ramach rządowych rozwiązań młode osoby mogą ubiegać się przede wszystkim o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Nie wymaga on posiadania wkładu własnego i umożliwia otrzymanie dofinansowania od państwa na spłatę zobowiązania po urodzeniu się dziecka.

Program ten niestety okazał się nietrafiony, ponieważ kredyty hipoteczne stały się zbyt drogie, by mogły je zaciągać na 100% wartości nieruchomości osoby młode. Został on więc zmodyfikowany i dzisiaj można z niego skorzystać także przy posiadaniu oszczędności na wkład własny. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy jest jednak udzielany na warunkach rynkowych. Nie rozwiązuje więc problemu wysokich kosztów kredytowych, które powodują, że niewielu młodych ludzi stać na spłatę zobowiązania.

Bardziej dostosowany do sytuacji młodych Polaków ma być wprowadzony od lipca 2023 r. Bezpieczny kredyt 2%. Przez 10 lat będzie miał on bowiem obniżone oprocentowanie dzięki rządowym dopłatom do odsetek. Bezpieczny kredyt ma być zatem znacznie tańszy, a więc także bardziej przystępny dla kredytobiorców o skromniejszych dochodach. Platforma Obywatelska idzie jednak o krok dalej, ponieważ proponuje całkowicie darmowy kredyt hipoteczny.

Kredyt hipoteczny 0% czy bezpieczny kredyt 2%? Co się bardziej opłaca?

Propozycja Platformy Obywatelskiej wprowadza sporo zamieszania, ponieważ jej kredyt 0% wydaje się korzystniejszy od Bezpiecznego Kredytu 2%, jaki ma być wprowadzony od lipca 2023 r. przez obecny rząd. Czy rzeczywiście tak jest? Poniżej prezentujemy porównanie obu rozwiązań.

Kredyt hipoteczny 0% vs bezpieczny kredyt 2%

Oba kredyty są zatem skierowane do tej samej grupy beneficjentów, jednak różnią się szczegółowymi warunkami. Najważniejsza różnica dotyczy celu kredytowania – w ofercie PO preferencyjny kredyt może być bowiem przeznaczony na zakup nieruchomości tylko z rynku pierwotnego, a w ofercie rządu także z rynku wtórnego.

Nawet jednak bez specjalnych wyliczeń można stwierdzić, że kredyt 0% jest bardziej opłacalny, bo jest po prostu tańszy. Dla porządku przedstawiamy jednak takie obliczenia.

Kalkulacja kredytu 0% i kredytu 2% w kwocie 300 tys. zł i z okresem kredytowania 25 lat:

• kredyt 2%: pierwsza rata po dopłacie państwa – 1711,50 zł; pierwsza rata po 10 latach – 1768,31 zł; suma dopłat państwa: 135 016,70 zł; całkowity koszt odsetek dla kredytobiorcy: 186 914,62 zł;
• kredyt 0%: rata - 1000 zł przez cały okres kredytowania; suma dopłat państwa: 455 276,73 zł (przy założeniu stałego oprocentowania rynkowego 9% łącznie z marżą); całkowity koszt odsetek dla kredytobiorcy: 0,00 zł.

Nasze wyliczenia nie biorą pod uwagę innych kosztów kredytowych takich jak prowizji, czy ubezpieczenia. Prowadzą jednak do dość ważnego wniosku: kredyt 0% jest o wiele tańszy niż kredyt 2% dla kredytobiorców, ale znacznie droższy dla budżetu państwa.

Jakie zagrożenia wiążą się z wprowadzeniem kredytu hipotecznego 0%?

Zero procentowy kredyt mieszkaniowy wydaje się na pierwszy rzut oka bardzo atrakcyjny. Na zaciągnięcie zobowiązania miałyby bowiem faktycznie szanse nawet osoby o najniższych dochodach, których dzisiaj być może nie stać nawet na wynajęcie mieszkania.

Co więcej, jak zakładają politycy Platformy Obywatelskiej, dzięki ograniczeniu programu do rynku pierwotnego, byłby on czynnikiem pobudzającym nowe inwestycje mieszkaniowe, które przełożyłyby się także na zwiększenie liczby nowych miejsc pracy.

Z drugiej strony wprowadzenie takie kredytu 0% niesie też wiele zagrożeń:

• zwiększenie popytu na mieszkania, których może okazać się zbyt mało w stosunku do chętnych na ich zakup (jest to prawdopodobne, ponieważ w 2023 r. z powodu inflacji deweloperzy ograniczyli nowe inwestycje o 20%),
• ryzyko wzrostu cen nieruchomości – poskutkuje to koniecznością uzbierania większego wkładu własnego lub ubiegania się o większy kredyt, na którego zaciągnięcie ponownie będzie stać więc tylko bogatszych,
• ryzyko dalszego wzrostu inflacji – z powodu dużej ilości dodatkowej gotówki wpompowanej na rynek mogą wzrosnąć ceny także innych dóbr i usług,
• ryzyko podwyższenia podatków – może być to konieczne ze względu na ogromne koszty programu (wg niektórych ekspertów może on pochłonąć nawet 45 mld zł).

Trudno dzisiaj jednoznacznie stwierdzić, czym poskutkowałoby wprowadzenie kredytu 0% i czy okazałby się on remedium na problemy mieszkaniowe Polaków. Prawdopodobnie rozwiązałby on te problemy tylko częściowo, podobnie jak wszystkie inne dotychczasowe programy mieszkaniowe.

Dodatkowe źródła:

Kredyt 0%. Program mieszkaniowy Platformy Obywatelskiej, www.kredyt0procent.info