Prawo do wyłącznego korzystania, czyli jak korzystać z ogródka przy mieszkaniu?

Zakup mieszkania deweloperskiego z kawałkiem działki to często tańsza alternatywa dla domu jednorodzinnego. W odróżnieniu jednak od wolnostojącej nieruchomości ziemia, która przynależy do naszego mieszkania, nie stanowi wcale naszej własności. To sprawia, że niektóre zmiany związane z użytkowaniem przydomowego ogrodu, mogą wymagać np. konsultacji z innymi mieszkańcami osiedla.

Prawo do wyłącznego korzystania – co właściwie oznacza?

Prawo do wyłącznego korzystania najczęściej dotyczy przydomowych ogródków, ale nie tylko. W dużej mierze może obejmować również miejsca postojowe, balkony czy komórki lokatorskie. Prawo to sprawia, że właściciel danego lokalu otrzymuje pozwolenie do wyłącznego korzystania z części wspólnej w formie tzw. umowy quoad usum.

Czym jest podział quoad usum? Polega on na fizycznym wydzieleniu części danej nieruchomości i przekazanie jej do wyłącznego użytku określonej osobie. W praktyce oznacza to, że pozostali współwłaściciele części wspólnej ograniczają swoje prawo do korzystania z danej przestrzeni, umożliwiając to komuś innemu.

Rodzaje praw własności nieruchomości – poznaj różnice

Prawo do wyłącznego korzystania w przypadku nieruchomości – jak rozumieć?

Jak już wspomniałam, prawo do wyłącznego korzystania może dotyczyć wielu rodzajów nieruchomości, które z uwagi na ograniczenia prawne, nie mogą zostać wyodrębnione. Najczęściej możemy spotkać się z:

• prawem do wyłącznego korzystania z ogródka przydomowego, który może zostać zapisany już w umowie deweloperskiej,
• prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, który może dotyczyć zarówno miejsc w obrębie budynku, jak i „pod chmurką”,
• prawem do wyłącznego korzystania z komórki lokatorskiej, które może nabyć jedynie właściciel lokalu mieszkalnego,
• prawem do wyłącznego korzystania z balkonu, który udzielany jest w sytuacji, gdy dostęp do balkonu ma więcej mieszkańców i stanowi on część nieruchomości wspólnej.

Co ciekawe, prawo do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego to nie do końca to samo co prawo do korzystania z miejsca postojowego. Główna różnica polega na tym, że miejsca postojowe składają się ze stanowisk postojowych najczęściej w lokalu garażowym wewnątrz budynku. Za miejsce parkingowe uważa się wyodrębnione miejsce na parkingu przed budynkiem.

Z czym należy się liczyć posiadając prawo do wyłącznego korzystania z części wspólnej?

Prawo do wyłącznego korzystania z części wspólnej sprawia, że osoba, która posiada takie pozwolenie, staje się jedynym uprawnionym do korzystania z danej przestrzeni. Warto pamiętać jednak o tym, że wszelkie inwestycje lub zmiany niezwiązane z konkretnym rodzajem przestrzeni, będą wymagały uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Co to oznacza? Jeśli planujesz postawienie oranżerii w ogrodzie, najprawdopodobniej nie będziesz potrzebować zgody wspólnoty na takie działanie. Jeśli jednak na wydzielonej w celach parkingowych części wspólnej, zechcesz zbudować wiatę, to taka inwestycja może zostać uznana za mocno wykraczająca poza założony sposób korzystania z danej przestrzeni.

Sprzedaż prawa do wyłącznego korzystania – czy to możliwe?

Sprzedaż prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nie jest do końca możliwa. Miejsce to nie stanowi bowiem samodzielnego lokalu i z tego względu nie powinno stać się przedmiotem takiej transakcji. To oznacza, że w większości przypadków nie można też kupić samego miejsca postojowego. Prawo przewiduje jednak w tej kwestii dwa wyjątki. 

Pierwszy z nich zakłada, że oprócz wyodrębnienia lokali mieszkalnych, wydziela się też cały parking podziemny, który w tym wypadku stanowi samodzielny lokal niemieszkalny. Następnie można sprzedać go jako współwłasność osobom zainteresowanym. Taką transakcję przeprowadza się niezależnie od tego, czy do „przynależne” do części wspólnej mieszkanie, również zostało sprzedane, czy nie.

Drugą możliwością zdobycia prawa do wyłącznego korzystania jest ustanowienie służebności parkowania pojazdu. Co ciekawe, taka służebność zawsze przechodzi na kolejnego właściciela mieszkania.  

Czym jest i jak wykupić mieszkanie lokatorskie?

Przeniesienie prawa do wyłącznego korzystania – co warto wiedzieć?

Prawo do korzystania z danej przestrzeni można przenieść np. na kolejnego właściciela lokalu mieszkalnego, do którego przynależy część wspólna. Dzieje się to najczęściej na drodze transakcji kupna-sprzedaży.

Co ciekawe, możesz też przenieść prawo do swojej części na inną osobę, na drodze tzw. zamiany. Taka sytuacja może mieć miejsce np. wtedy gdy zechcesz zamienić się miejscem postojowym ze swoim sąsiadem, który również ma prawo do korzystania z własnej części.

Czy prawo do wyłącznego korzystania zapewnia bezpieczne użytkowanie części nieruchomości?

Na podstawie umowy quoad usum, współwłaściciele określają sposób, w jaki będą korzystać z danej części wspólnej. Najczęściej jednak takie umowy zawierane są na etapie nabywania lokali mieszkalnych. Chociaż uważa się, że założony podział jest trwały, to niestety umowa quoad usum nie ma charakteru trwałego.

To oznacza, że podział korzystania z części wspólnej może zostać zmieniony uchwałą stwierdzoną przez większość współwłaścicieli. Taka zmiana jest możliwa jedynie wtedy, gdy uwzględnia interesy wszystkich właścicieli.