Nowe limity cenowe za m2 dla programu Mieszkanie bez wkładu własnego

Rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego” zakłada możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego bez posiadania oszczędności na wymagany przez banki wkład własny. Będzie on gwarantowany przez BGK do wysokości 20% wartości nieruchomości i maksymalnie do kwoty 100 tys. zł.

Kredyt bez wkładu własnego może być jednak zaciągnięty tylko na zakup nieruchomości spełniającej określone kryteria cenowe. Wcześniej obowiązujące limity okazały się oderwane od rzeczywistości, dlatego szanse na skorzystanie z programu miało niewiele osób. Czy coś się zmieni w tym zakresie po przemianowaniu programu na „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”?

Dla kogo mieszkanie bez wkładu własnego? Warunki

Przypomnijmy, dla kogo przeznaczony jest program „Mieszkanie bez wkładu własnego” – a właściwie obecnie program „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Warunki uczestnictwa w nim nie są wygórowane, ponieważ mogą z niego skorzystać osoby fizyczne, które:

• chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie lub wybudować dom,
• wybiorą nieruchomość w cenie mieszczącej się w limicie określonym w ustawie,
• mają zdolność kredytową do zaciągnięcia kredytu hipotecznego w PLN.

O gwarantowany kredyt mieszkaniowy mogą się ubiegać małżeństwa, pary będące w nieformalnych związkach i single, bez względu na to, czy mają dzieci, czy nie.

Rodziny wielodzietne mogą jednak liczyć na dodatkowe przywileje, ponieważ państwo dopłaci im do takiego kredytu, jeśli w trakcie trwania umowy kredytowej urodzi im się drugie lub kolejne dziecko (dostaną wówczas odpowiednio 20 lub 60 tys. zł).

Szczegółowe warunki programu opisane są w Ustawie z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Zobowiązanie z gwarantowanym wkładem własnym w 2022 roku przemianowany został na program „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”, a w parze z tym w jego warunkach zostały wprowadzone pewne istotne zmiany dotyczące:

• umożliwienia wniesienia większego wkładu własnego – z 10 do 20 proc.;
• możliwości skorzystania ze spłaty rodzinnej osobom, które zgromadziły środki na pokrycie 20 proc. wartości nieruchomości, a do 25 proc. w przypadku kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej;
• zniesienia przepisu o minimalnej wysokości gwarancji.

Mieszkanie bez wkładu własnego – limity cen w wybranych miastach

Zgodnie z ustawą gwarantowany kredyt mieszkaniowy może być udzielony wyłącznie na zakup lokalu, którego cena za 1 m² powierzchni użytkowej nie przekroczy określonego limitu. Od października 2022 roku limity te uległy podniesieniu, co prowadzi do potencjalnego zwiększenia dostępności programu dla beneficjentów. Limit oznaczany odrębnie dla poszczególnych województw i miast.

Jest on określony jako iloczyn tzw. średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika:

• 1,4 – w przypadku mieszkania nowego, 
• 1,3 – w przypadku mieszkania używanego.

Średnie wskaźniki przeliczeniowe są zróżnicowane, ponieważ ustala się je odrębnie dla poszczególnych miast wojewódzkich i regionów każdego województwa.

Ile zatem wynoszą aktualnie limity cen w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”? Prezentujemy je w poniższej tabeli dla wybranych miast i regionów w Polsce.

Mieszkanie bez wkładu własnego a własna nieruchomość – warunki

Kryteria cenowe nie są jedynym ograniczeniem, na które muszą się nastawić osoby chcące zaciągnąć gwarantowany kredyt mieszkaniowy. Należy bowiem pamiętać, że przysługuje on przede wszystkim tym, którzy kupują swoje pierwsze lokum, a więc nie posiadają żadnej innej nieruchomości.

Takie zasady obowiązują jednak głównie osoby bez dzieci – mieszkanie bez wkładu własnego mogą bowiem nabyć rodziny dysponujące już jakimś lokum, ale pod warunkiem, że mają co najmniej 2 dzieci, a ich nieruchomość nie jest większa niż:

• 50 m2 – jeśli mają 2 dzieci,
• 75 m2 – jeśli mają 3 dzieci,
• 90 m2 – jeśli mają 4 dzieci.

Dla rodzin posiadających co najmniej 5 dzieci nie obowiązują żadne metrażowe limity – mogą zatem kupić, mając nawet duży dom jednorodzinny.

Warto wiedzieć!

Pekao jest pierwszym bankiem, w którym można przystąpić do programu Mieszkanie bez wkładu własnego. Trwają prace nad podpisaniem umowy, dzięki której do programu dołączy PKO BP.

Gwarantowany wkład własny w Polskim Ładzie a obecne limity cen za m2

Limity cen za m² mogą okazać się poważną barierą dla osób chcących skorzystać z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Realne ceny nieruchomości w Polsce są bowiem znacznie wyższe. Największe różnice występują na rynku pierwotnym, choć w dużych aglomeracjach może być problem ze znalezieniem odpowiedniego lokum także na rynku wtórnym.

Limity cen programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” a średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym

Jak bardzo ceny określone w limitach programu Polski Ład odbiegają od rzeczywistych cen mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym, prezentujemy w poniższej tabeli.

Źródło: Dane NBP na temat cen transakcyjnych nieruchomości w II kwartale 2022 r.

Z tabeli wynika, że w największych miastach w Polsce nowe mieszkania są zbyt drogie, aby można je było kupić za pomocą gwarantowanego kredytu mieszkaniowego bez wkładu własnego. Jest na to szansa głównie w Poznaniu, gdzie ceny transakcyjne na rynku są nawet nieco niższe niż obowiązujący od października 2022 roku limit.

Limity cen programu Mieszkanie bez wkładu własnego a średnia cena mieszkań na rynku wtórnym

Niewiele lepiej przedstawia się sytuacja na rynku wtórnym. Tutaj również rzeczywiste ceny mieszkań używanych przewyższają przewidziane w ustawie limity. Z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” można prawdopodobnie skorzystać jedynie w Poznaniu i w Łodzi, gdzie przeciętne ceny lokali są tylko nieco wyższe od limitów wyznaczonych w programie „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”.

Źródło: Dane NBP na temat cen transakcyjnych nieruchomości w II kwartale 2022 r.

Jak limity cen w programie Mieszkanie bez wkładu własnego ograniczają udział inwestycji deweloperskich?

Limity cenowe w programie Mieszkanie bez wkładu własnego mogą zaskakiwać, jeśli się spojrzy na aktualne ogłoszenia sprzedaży nieruchomości w Polsce. Ich ceny bowiem nieustannie rosną i to w tempie dwucyfrowym w porównaniu do roku poprzedniego. Widać to szczególnie na rynku pierwotnym, który najbardziej odczuwa skutki inflacji.

Drożejące kredyty i materiały budowlane oraz rosnące ceny działek podnoszą koszty inwestycji deweloperskich, które odzwierciedlane są potem w cenach mieszkań.

Wskutek rosnących cen nieruchomości spada więc liczba ofert deweloperów, które umożliwiłyby zakup nowego lokalu za pomocą gwarantowanego kredytu bez wkładu własnego. Jak wyliczyli eksperci portalu GetHome, udział inwestycji deweloperskich spełniających warunki programu w poszczególnych miastach wynosił w marcu 2022 r.:

• 27% w Gdańsku,
• 6% w Katowicach,
• 3% w Krakowie,
• 2% w Łodzi,
• 18% w Poznaniu,
• 8% w Warszawie,
• 14% we Wrocławiu.

Istnieje więc szansa zakupu nowego mieszkania w ramach programu Nowego Ładu, jednak ich wybór w niektórych ośrodkach miejskich jest niewielki.

Czy limity cenowe programu Mieszkanie bez wkładu własnego mogą się zmienić?

Ze względu na rosnące ceny nieruchomości w Polsce zasady programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” były mocno oderwane od rzeczywistości. Skurczyła się bowiem liczba lokali spełniających limity cenowe, co sprawiało, że większość osób miała szanse na skorzystanie z gwarantowanego kredytu.

Problem dostrzegło Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które urealniło limity cenowe poprzez podniesienie współczynników przeliczeniowych:

• z 1,3 do 1,4 dla lokali z rynku pierwotnego,
• z 1,2 do 1,3 dla nieruchomości z rynku wtórnego.

Zmiany limitów cen nastąpiły w październiku 2022 roku, co ma zwiększyć dostępność programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Nadzieją dla osób chętnych na skorzystanie z niego może być także postawa deweloperów, którzy być może dostosują swoje oferty do warunków tego programu. Trudno powiedzieć, czy w przyszłości resort pokusi się o dalsze podwyższanie limitów cen mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego.

Dodatkowe źródła:

Mieszkanie bez wkładu własnego, www.gov.pl

Mieszkanie Bez Wkładu Własnego – cena za metr, www.mieszkaniebezwkladu.pl