Co zamiast Bezpiecznego kredytu 2%? Poradnik dla tych, którzy nie mogą skorzystać z programu

Zaproponowany przez rząd Bezpieczny kredyt 2% w ramach programu Pierwsze Mieszkanie cieszy się ogromną popularnością. Ze względu na dopłaty państwa do rat jest on znacznie tańszy od standardowych kredytów hipotecznych i przez to na jego zaciągnięcie mają szansę także osoby z niższą zdolnością kredytową.

Niestety nie każdy chętny dostanie Bezpieczny Kredyt 2% – warunki programu zawężają bowiem grupę potencjalnych beneficjentów wyłącznie do osób młodych do 45. roku życia. To niejedyny w programie Bezpieczny Kredyt 2 procent haczyk, ponieważ nie skorzystają z niego m.in. osoby posiadające kiedykolwiek nieruchomość mieszkalną na własność.

Kto nie może skorzystać z Kredytu 2 proc.?

O tym, kto może ubiegać się o Bezpieczny kredyt 2% decyduje ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Ogólnie mogą być to osoby w wieku do 45 lat, które chcą zaciągnąć zobowiązanie na potrzeby mieszkaniowe. Jeśli jednak wczytamy się w szczegółowe przepisy ustawy, wynika z nich, że wielu młodych Polaków nie ma co liczyć na zaciągnięcie zobowiązania.

Z Kredytu 2% nie skorzystają bowiem osoby, które:

• złożą wniosek o kredyt po swoich 45. urodzinach – wyjątkiem jest sytuacja, gdy kredyt udzielany jest wspólnie dwóm osobom i ta druga osoba nie ukończyła jeszcze 45 lat;
• mają już jakieś mieszkanie lub dom na własność, albo spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub domu na terenie Polski – dotyczy to także osób prowadzących z kredytobiorcą wspólne gospodarstwo domowe, a więc np. obojga małżonków (nawet mających rozdzielność majątkową) czy obojga rodziców wspólnego dziecka;
• miały kiedykolwiek w przeszłości prawo własności lub spółdzielcze prawo do mieszkania lub domu;
• żyją w związku nieformalnym i chcą zaciągnąć kredyt z partnerem bez posiadania z nim dzieci – mogą to zrobić tylko w przypadku, gdy mają co najmniej 1 wspólne dziecko,
• chcą nabyć nieruchomość o wartości wyższej niż 700 tys. zł w przypadku singli lub 800 tys. zł w przypadku małżeństw o rodziców – ustawa narzuca bowiem limit maksymalnej kwoty kredytu oraz wkładu własnego,
• które chcą wziąć kredyt na remont domu lub mieszkania – Bezpieczny kredyt 2% może być przeznaczony wyłącznie na zakup mieszkania lub domu (łącznie z ich wykończeniem), a także na budowę domu lub jego rozbudowę.

Oczywiście warunkiem otrzymania Bezpiecznego kredytu 2% jest również posiadanie zdolności kredytowej.

Jego spełnienie nie powinno być jednak trudne, ponieważ KNF złagodziło sposób oceny zdolności kredytowej dla beneficjentów programu Pierwsze Mieszkanie. Banki mogą więc uwzględniać przy jej wyliczaniu obowiązujące przez 10 lat dopłaty państwa, które znacznie obniżają koszt kredytu oraz raty kredytowe.

Jak pokazuje kalkulator kredytu 2%, są one niższe nawet o 30%, co przekłada się na zwiększenie zdolności kredytowej o porównywalną wartość.

Alternatywne rządowe programy i dopłaty do kredytów hipotecznych w Polsce

Ograniczenia narzucone przez program sprawiają, że na Bezpieczny kredyt 2% nie załapie się wielu młodych Polaków marzących o własnych czterech kątach. Czy państwo oferuje inne programy, z których mogliby skorzystać? Tak i warto tu wymienić następujące:

• Program Mieszkanie bez wkładu własnego – dzięki niemu można zaciągnąć tzw. Rodzinny kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego lub z wkładem do 200 tys. zł, a potem liczyć na Spłatę Rodzinną kredytu w kwocie 20 lub 60 tys. zł po powiększeniu się rodziny o drugie, lub kolejne dziecko. Program nie narzuca kryterium wieku, należy jednak spełnić warunek braku posiadania innego mieszkania na własność, ale nie obowiązuje on w przypadku rodzin z co najmniej dwójką dzieci.
• Konto Mieszkaniowe z premią od państwa – jest to specjalne konto ułatwiające uzbieranie środków na mieszkanie lub wkład własny do kredytu. Warunki jego założenia są podobne jak przy Bezpiecznym kredycie 2% (wiek do 45 lat i brak własnej nieruchomości), jednak dodatkowo mogą z niego skorzystać także osoby mające niewielkie mieszkanie, o ile posiadają co najmniej dwójkę dzieci.
• Kooperatywa Mieszkaniowa – mogą ją zawiązać co najmniej 3 osoby fizyczne w celu wybudowania wspólnie domu wielorodzinnego lub domów jednorodzinnych dla swoich rodzin. Program zakłada, że taka kooperatywa może liczyć m.in. na bonifikaty na zakup nieruchomości od gminy, a także zaciągnąć na realizację inwestycji Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.

Kredyt hipoteczny na WIRON

A co zamiast Bezpiecznego kredytu 2% oferują banki? Czy jest szansa na to, że w ich ofertach pojawią się tańsze kredyty hipoteczne?

Nadzieje w tym aspekcie wśród potencjalnych kredytobiorców budzi przede wszystkim wprowadzenie kredytów z oprocentowaniem zmiennym opartym na WIRON, a więc na nowym wskaźniku mającym zastąpić WIBOR®. Jego notowania od miesięcy były bowiem znacznie niższe od WIBOR-ów, co potencjalnie dawało nadzieję na niższe oprocentowanie kredytów. Czy rzeczywiście?

Na dzień pisania niniejszego artykułu wartości wskaźników wyglądały następująco:

• WIRON 1M Stopa Składana – 6,26182%,
• WIBOR 3 M – 6,72%,
• WIBOR 6 M – 6,60%.

Jak widać, WIRON jest już niewiele niższy od WIBORU. To nie wszystko, ponieważ pojawiła się pierwsza oferta na kredyt hipoteczny z WIRON, która dodatkowo studzi nadzieje na korzystniejsze warunki kredytowania.

Od 26 czerwca 2023 r. można się ubiegać o taki kredyt hipoteczny z WIRON w ING Banku Śląskim. Jego oprocentowanie opiera się na WIRON 1M Stopa Składana. Choć wciąż on jest nieco niższy od WIBOR-ów, kredyt wcale nie jest tańszy. Bank zastosował bowiem wyższe marże, które powodują, że różnice w oprocentowaniu są minimalne w porównaniu do konkurencyjnych ofert opartych na WIBOR® i z okresowo stałym oprocentowaniem.

Nad ofertami kredytów hipotecznych z WIRON pracują jednak jeszcze dwa banki – Bank Millennium i BNP Paribas, które chcą je udostępnić dla klientów jeszcze w 2023 r. Być może więc te oferty okażą się korzystne i będą w stanie zaspokoić oczekiwania kredytobiorców.

Prognozy dotycząc obniżenia stóp procentowych NBP

Wysokość wskaźników WIRON i WIBOR® w dużej mierze zależy od poziomu stóp procentowych NBP, które od wielu miesięcy utrzymywane są na wysokim poziomie ze względu na inflację. O ile jednak WIRON odzwierciedla aktualną sytuację na rynku, o tyle WIBOR® wybiega w przyszłość, a więc uwzględnia przewidywania rynku co do wysokości stóp. Te natomiast według zapowiedzi członków RPP i samego prezesa NBP mają wkrótce zostać obniżone, być może nawet już na jesieni.

Właśnie dlatego obserwujemy spadek WIBOR® – w lipcu 2023 r. osiągnął on nawet niższą wartość niż podstawowa stopa referencyjna NBP. Na dzień pisania niniejszego artykułu WIBOR 6M wynosił bowiem 6,60%, gdy tymczasem stopa referencyjna NBP to 6,75%.

Co to oznacza dla kredytobiorców? Że oprocentowanie zmienne kredytów hipotecznych także maleje. Można to zauważyć już od pewnego czasu, obserwując choćby ranking kredytów na mieszkanie, w którym pojawiają się coraz tańsze oferty.

Wciąż oczywiście nie wiadomo, kiedy dokładnie stopy procentowe zostaną obniżone i o ile. Analitycy bankowi przewidują jednak, że jeszcze w 2023 r. stopa referencyjna może spaść o 1 p.p., a w przyszłym roku o kolejne 1,5 p.p.

Według ekspertów Expandera z notowań kontraktów terminowych wynika natomiast, że WIBOR 6M może już w lutym 2024 r. osiągnąć poziom 5,31%. Zakładając marżę bankową około 2%, oprocentowanie oparte na tym wskaźniku może więc spaść z obecnego 8,60% do 7,31%. Spadek WIBOR® jest zatem dość realną szansą na tańsze kredyty hipoteczne.

Standardowy kredyt hipoteczny już niedługo może być tańszy!

Osoby, które spełniają warunki programu Pierwsze Mieszkanie, nie powinny się zbyt długo zastanawiać, czy warto brać kredyt 2%. Pod względem finansowym warto, ponieważ obecnie nie da się znaleźć tańszego kredytu hipotecznego. Dzięki dopłatom państwa do spłaty zobowiązania przez 10 lat można naprawdę sporo zaoszczędzić, zarówno na pojedynczych ratach, jak też na łącznej kwocie odsetek.

Dla tych natomiast, którzy nie łapią się na Bezpieczny kredyt 2%, wciąż pozostaje wiele innych możliwości zaciągnięcia zobowiązania na korzystnych warunkach. Państwo oferuje bowiem alternatywne programy mieszkaniowe ułatwiające wzięcie kredytu np. bez wkładu własnego i z szansą na Spłatę Rodzinną.

Poza tym sytuacja na rynku kredytów hipotecznych wyraźnie się poprawia – dzięki planowanym obniżkom stóp i wprowadzaniu kredytów z WIRON, ich oferty już tanieją i zwiększają szansę na zaciągnięcie zobowiązania osobom, które do tej pory nie miały na to odpowiedniej zdolności kredytowej.