Czy opłaca się teraz spłacić kredyt hipoteczny? Co na to eksperci?

Kredyt hipoteczny jest długoterminowym zobowiązaniem finansowym, które powinno być przeznaczone na cele mieszkaniowe wskazane w Twoim wniosku. Wraz z podpisaną umową otrzymujesz w banku harmonogram spłaty kredytu. Jeśli jednak masz dodatkowe środki finansowe, możesz nadpłacić zobowiązanie lub dokonać wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.

Sprawdź, w jakich przypadkach będzie to możliwe i czy w bieżących warunkach rynkowych, a więc kiedy zdecydowanie wzrastają główne stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego, a wraz z nimi WIBOR(R), warto zdecydować się na taki krok.

Dlaczego warto wziąć teraz pod uwagę wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?

Wiele czynników wpływa na wysokość kosztów kredytowania. Jako klient odczuwasz wzrost wysokości rat kapitałowo-kredytowych w wyniku wzrostu stawki WIBOR(R) odpowiedniego rodzaju – najczęściej 3-miesięcznej lub 6-miesięcznej. Ona z kolei jest wynikiem ustalania przez Radę Polityki Pieniężnej wysokości głównych stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego.

Stopy procentowe rosną w Polsce z uwagi na wysoki poziom inflacji, ryzyko kryzysu gospodarczego w wyniku inwazji Rosji na Ukrainę oraz osłabienia złotego na arenie międzynarodowej, co związane jest z odpływem inwestorów z rynków wschodnich – bliskość Polski od frontu wojennego na Ukrainie działa na naszą niekorzyść.

Inflacja w Polsce rośnie nieprzerwanie od wielu miesięcy. Główny Urząd Statystyczny opublikował dane dotyczące średniorocznej inflacji w 2021 roku – wyniosła ona 5,1 proc. Ceny towarów i usług konsumpcyjnych w lutym 2022 roku w porównaniu z analogicznym miesiącem ubiegłego roku wzrosły o 8,5 proc. Inflacja w zakresie cen usług wyniosła 9,1 proc., a towarów – 8,3 proc. W stosunku do stycznia 2022 roku ceny towarów i usług obniżyły się o 0,3 proc., co najpewniej było wynikiem wprowadzenia w życie przez rząd tzw. tarcz antyinflacyjnych.

Polecamy także: Jak inflacja wpływa na kredyt hipoteczny i gotówkowy?

Wybuch wojny na Ukrainie najpewniej spowoduje kolejne wysokie wzrosty inflacji w nadchodzących miesiącach 2022 roku. Jest to wyraźnie widoczne dla przeciętnego polskiego konsumenta. Na stacjach benzynowych jeszcze nigdy nie widzieliśmy tak wysokich cen paliw, a te przełożą się na ceny wszystkich dóbr.

Rada Polityki Pieniężnej w obliczu rosnącej inflacji decyduje o kolejnych podwyżkach głównych stóp procentowych. Od października 2021 roku do marca 2022 roku dochodziło do nich już sześciokrotnie, w wyniku czego główne stopy wynoszą:

• 3,50 proc. – stopa referencyjna
• 4,00 proc. – stopa lombardowa,
• 3,00 proc. – stopa depozytowa,
• 3,55 proc. – stopa redyskontowa weksli,
• 3,60 proc. – stopa dyskontowa weksli.

Warto przy tym wspomnieć, że przed serią podwyżek zarządzonych przez RPP stopy procentowe banku centralnego w październiku 2021 wynosiły:

• 0,10 proc. – stopa referencyjna,
• 0,50 proc. – stopa lombardowa,
• 0,00 proc. – stopa depozytowa,
• 0,11 proc. – stopa redyskontowa weksli,
• 0,12 proc. – stopa dyskontowa weksli.

Dla Ciebie jako kredytobiorcy hipotecznego największe znaczenie ma to, że wzrost stóp procentowych, a nawet ryzyko tego, że stopy nadal będą rosły, wpływa na wysokość stawki WIBOR(R), która jest stawką uwzględnianą przy wyliczaniu wysokości oprocentowania kredytów i pożyczek. Kredyty hipoteczne wykorzystujące zmienną stopę procentową są oprocentowane według sumy marży bankowej, która ma charakter stały w okresie kredytowania oraz według stawki WIBOR(R) w wybranym okresie – zwykle są to 3 miesiące (3M) lub 6 miesięcy (6M).

Jeszcze zanim wybuchła wojna na Ukrainie, stawki WIBOR(R) wynosiły:

• WIBOR(R) 3M – 3,50 proc.,
• WIBOR(R) 6M – 3,91 proc.

Już w pierwszym dniu agresji Rosji na Ukrainę osiągnęły one odpowiednio 3,55 proc. i 3,95 proc. Po niemal miesiącu ataków Rosji na Ukrainie stawki te wyniosły:

• WIBOR(R) 3M – 4,43 proc.,
• WIBOR(R) 6M – 4,79 proc.

W wyniku tego wzrosło oprocentowanie kredytów hipotecznych. Ile wzrośnie kredyt w 2022? Tego nie wiemy, ale w swoich komunikatach Prezes Narodowego Banku Polskiego nie wyklucza dalszych podwyżek głównych stóp procentowych, a te spowodują podwyżki WIBOR(R)-u. Raty kredytu hipotecznego nie wzrosną od razu, ponieważ zmiana oprocentowania następuje najczęściej po 3 lub 6 miesiącach, czyli po upływie okresu właściwego dla danej stawki WIBOR(R).

Perspektywa wzrostu rat kredytu hipotecznego powoduje, że warto zastanowić się nad możliwością spłacenia swojego zobowiązania szybciej, niż wynika to z harmonogramu spłaty. Wszystko dlatego, że raty wzrosną przeciętnie o kilkaset złotych. To odczuwalna strata w kieszeni, ale jeśli mamy pewne oszczędności, możemy zmniejszyć skalę podwyżki lub całkowicie pozbyć się kredytu hipotecznego dzięki wcześniejszej częściowej lub całkowitej spłacie.

Czy warto teraz spłacić kredyt hipoteczny?

W obliczu rosnącej inflacji, coraz wyższych stóp procentowych banku centralnego i co za tym idzie – rosnących stawek WIBOR(R), czy opłaca się spłacić kredyt hipoteczny wcześniej? Jak najbardziej, o ile tylko stać Cię na takie działanie. Dzięki niemu będziesz mógł oddać do banku choć część pożyczonego kapitału, dlatego odsetki naliczane według wyższej stopy procentowej będą szacowane na podstawie mniejszej bazy.

Czy w 2022 roku warto spłacić wcześniej kredyt hipoteczny w całości lub w części, skoro rośnie oprocentowanie depozytów terminowych? Dzięki nim możesz bezpiecznie oszczędzać w ramach wybranych lokat terminowych w bankach i wypracować na nich kilka procent zysku w skali roku.

Jeśli oprocentowanie lokat po odjęciu obowiązkowego podatku od zysków kapitałowych byłoby rzeczywiście wyższe od poziomu oprocentowania zobowiązania, to odpowiedź na pytanie, czy spłacać teraz kredyt hipoteczny, mogłaby nie być taka jednoznaczna. Na razie jednak lokaty nie dadzą zarobić więcej procent, niż wynosi oprocentowanie kredytów z zabezpieczeniem hipotecznym. Dlatego nie opłaca się oszczędzać na nich pieniędzy, jakie mógłbyś przeznaczyć na spłatę swojego kredytu.

Czy warto teraz nadpłacić kredyt hipoteczny?

Zastanawiasz się, czy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny w niestabilnej sytuacji, w jakiej znajduje się nasz kraj w wyniku inflacji, rosnących stóp procentowych, a przede wszystkim wojny na Ukrainie? Eksperci odpowiadają jednoznacznie na to pytanie – jak najbardziej.

Z pewnością w najbliższym czasie mocno odczujesz wzrost wysokości spłacanych rat. Jeśli zaciągnąłeś kredyt hipoteczny jeszcze przed serią obniżek głównych stóp procentowych NBP, czyli przed marcem 2020 roku, to zauważysz, że wysokość rat wraca do punktu wyjścia. Przez okres pandemii mogłeś spłacać niższe raty miesięczne, ale obecnie WIBOR(R) zbliża się do poziomu sprzed obniżek.

Tak naprawdę nie można jednoznacznie powiedzieć, że dla każdego klienta nadpłata kredytu hipotecznego w 2022 roku będzie najlepszym rozwiązaniem. Każdy może być na innym etapie harmonogramu uiszczania rat – niektórzy część kredytu mogli już spłacić, a pozostałą część muszą jeszcze zwrócić do banku.

Raty kapitałowo-odsetkowe przy kredycie hipotecznym zwykle płaci się w ramach rat równych, w których udział odsetek i kapitału w poszczególnych miesiącach się zmienia. Na początku okresu kredytowania spłacasz głównie odsetki, ale już na koniec – głównie kapitał, jaki pożyczyłeś od banku i wówczas zmiana wysokości stawki WIBOR(R) ma o wiele mniejsze znaczenie, skoro w racie miesięcznej przeważająca jej część wiąże się ze spłatą kapitału.

Natomiast na pewno nadpłata kredytu hipotecznego w pierwszych latach spłaty długoterminowego zobowiązania będzie się opłacać – zmniejszysz kapitał długu bankowego, przez co odsetki w racie będą naliczane od mniejszej kwoty.

Dowiedz się także: ile wynosi prowizja bankowa przy wcześniejszej spłacie?

Co możesz zyskać, decydując się teraz na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?

Wzrosty WIBOR(R), jakie dotychczas obserwujesz na polskim rynku kredytowym, jeszcze nie są ostateczne. Musisz wiedzieć, że może on wzrosnąć jeszcze bardziej, co oznacza automatycznie wzrost rat o kilkadziesiąt procent w porównaniu z poziomami, gdy WIBOR(R) 3M wynosił zaledwie 0,2 proc.

Czy warto teraz spłacić kredyt hipoteczny? Już nadpłata może przynieść spodziewane oszczędności na ratach miesięcznych, a w ogólnym rozrachunku również na całkowitych kosztach kredytowania. Aby dowiedzieć się, ile tak naprawdę możesz zyskać, sięgnij po internetowy kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego. Określ, ile pozostało Ci do spłaty zobowiązania, jakie jest jego oprocentowanie i jaką kwotą chcesz je nadpłacić. Z kolei kalkulator wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego pozwoli na oszacowanie, ile zaoszczędzisz na kosztach, oddając wcześniej do banku kapitał kredytowy.

Do zalet skorzystania z nadpłaty kredytu trzeba zaliczyć:

• obniżenie wysokości spłacanych rat,
• skrócenie okresu kredytowania przy zachowaniu wysokości raty.

W pierwszym przypadku zmniejszysz bieżące obciążenie swojego domowego budżetu ratami, uwalniając choć część posiadanej zdolności kredytowej. Natomiast w razie skrócenia okresu spłaty automatycznie zredukujesz w dużym stopniu wszystkie koszty kredytowania.

Całkowita spłata kredytu przed terminem wymaga uruchomienia swoich oszczędności. Jeśli nie masz możliwości ich zainwestowania z pewnym zyskiem, a przy tym masz wystarczająco dużą poduszkę finansową, możesz spłacić dług i uwolnić się od niego całkowicie.

Czy warto teraz spłacić kredyt hipoteczny? Opinie ekspertów

Spłata czy nadpłata kredytu hipotecznego przed terminem wskazanym w umowie w opinii ekspertów może być nieopłacalna. Dlaczego niektórzy uważają, że takie działanie w dzisiejszych warunkach rynkowych niekoniecznie musi przynieść realne korzyści dla kredytobiorców?

Zdarza się, że eksperci na pytania o to, czy warto teraz spłacić kredyt hipoteczny, odpowiadają, że niekoniecznie. Wszystko przez to, że pomimo rosnącego WIBOR(R)-u poziom oprocentowania kredytów hipotecznych jest zwykle niższy od poziomu obowiązującej w Polsce inflacji – najprawdopodobniej w skali roku przekroczy ona 10 proc. Dlatego o ile nominalna wysokość raty rzeczywiście rośnie i jest to bezdyskusyjne, to nie rośnie relatywnie.

Inflacja wynosiła w lutym 2022 roku 8,5 proc., a kredyty hipoteczne mają oprocentowanie w granicach 4-4,5 proc., dlatego wartość pieniądza w czasie spada szybciej, niż rośnie wysokość raty. Z takiego punktu widzenia okazuje się, że nadpłata czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie mają sensu. Warto to zrobić w sytuacji, w której nie tylko inflacja, lecz także wzrost rat oraz wzrost wynagrodzeń kredytobiorców „wyprzedza” ten wzrost wysokości rat.

Zasadniczo jednak, czy warto spłacić kredyt hipoteczny wcześniej? W celu pozbycia się długu – jak najbardziej. Wtedy wzrosty WIBOR(R)-u już nie będą Cię dotyczyły, a dzięki nim zyskasz większe oprocentowanie na lokatach terminowych, przez co będziesz mógł oszczędzać na godziwy procent, bez ryzyka utraty części lub całości swoich pieniędzy. Przypomnijmy, że lokaty są gwarantowane w polskich bankach przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny BFG.

Jak poradzić sobie z wyższymi ratami kredytu hipotecznego, jeśli nie możesz spłacić wcześniej zobowiązania?

Nie zawsze możesz sobie pozwolić na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego czy choćby na jego nadpłatę. Co wtedy? Gdy pojawią się kłopoty ze spłatą spowodowane wzrostem wysokości rat, zgłoś się do banku i przedstaw swoją sytuację. Być może będziesz w stanie wynegocjować nowe warunki spłaty – wydłużenie okresu kredytowania, które pomoże w zmniejszeniu miesięcznych rat.

W niektórych przypadkach pomocne mogą być zawieszenie na pewien czas spłaty, wzięcie wakacji kredytowych czy zmiana rat malejących na stałe – co prawda wiąże się to ze wzrostem kosztów zobowiązania w dłuższym okresie, ale doraźnie umożliwić Ci może terminowe wywiązywanie się z rat miesięcznych.

Jeśli bank nie przychyli się do Twojej prośby, możesz spróbować refinansowania kredytu hipotecznego, które polega na przeniesieniu go do innego banku.

Zdarza się, że kredyt hipoteczny nie jest jedynym zobowiązaniem, jakie spłacasz w różnych bankach. Wówczas warto zastanowić się nad możliwością konsolidacji kredytów w jedno większe zobowiązanie z niższą ratą.

Refinansowanie kredytu hipotecznego

Sposobem na zmniejszenie wysokości kosztów kredytowania jest refinansowanie kredytu hipotecznego. W praktyce polega to na tym, że w innym banku zaciągasz produkt, który w całości pozwala na spłatę kredytu hipotecznego w dotychczasowym banku. Miej jednak na uwadze to, czy bank, w którym do tej pory spłacałeś raty kapitałowo-odsetkowe, nie naliczy dodatkowej opłaty za wcześniejszą, całkowitą spłatę kredytu hipotecznego oraz sprawdź, jakie warunki realnie zaoferuje nowa instytucja.

Konsolidacja kredytu hipotecznego

Alternatywą względem kredytu refinansowego dla osób, które mają nie tylko kredyt hipoteczny do spłaty, lecz także inne zobowiązania, np. na karcie kredytowej czy w postaci kredytu gotówkowego, jest konsolidacja. Kredyt konsolidacyjny polega na połączeniu ze sobą różnych zobowiązań finansowych zaciągniętych w różnych bankach. Dzięki temu z nowego kredytu instytucja spłaca je w całości, a Tobie pozostaje uiszczać niskie raty kapitałowo-odsetkowe od kredytu konsolidacyjnego.

Jeśli chcesz konsolidować kredyt hipoteczny, najprawdopodobniej będziesz musiał skorzystać z oferty na hipoteczny kredyt konsolidacyjny. Zobacz, na jak długo go zaciągniesz i ile będą wynosiły koszty kredytowania.

Więcej szczegółowych informacji znajdziesz tutaj: Jak postępować w przypadku problemów ze spłatą kredytu?

Czy spłacać teraz kredyt hipoteczny? Podsumowanie

Nadpłata i wcześniejsza całkowita spłata kredytu hipotecznego są możliwe tylko wtedy, gdy masz wolne, dosyć płynne środki, jakie możesz przeznaczyć na oddanie długu do banku. Czy warto teraz nadpłacać kredyt hipoteczny? Dzięki temu raty zmniejszą się, a co za tym idzie – staną się mniejszym obciążeniem finansowym dla Ciebie w każdym kolejnym miesiącu. Musisz jedynie sprawdzić, czy bank nie naliczy Ci żadnych kosztów za wcześniejszą spłatę.

Ustawa o kredycie hipotecznym, która weszła w życie w połowie 2017 roku, wskazuje, że jeśli takie zobowiązanie ma oprocentowanie zmienne, to po 3 latach od zaciągnięcia bank nie może pobierać opłat za przedterminową spłatę. Jeśli nadpłata czy wcześniejsza całkowita spłata jest realizowana przed upływem 3 lat, możesz zapłacić do banku prowizję, ale nie może być ona wyższa niż 3 proc. spłacanej kwoty.

Polecamy także: Jak złożyć wniosek o zwrot prowizji bankowej?