Mieszkanie na Start: Zagrożenia i obawy

Nasi eksperci poruszają najważniejsze zagadnienia związane z kredytem mieszkaniowym #naStart:

• Program Mieszkanie na Start ma zapewnić dostęp do tanich kredytów mieszkaniowych z dopłatami od państwa do rat kredytowych.
• W kwietniu 2024 r. powstał projekt ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart, dzięki któremu poznaliśmy szczegółowe zasady programu.
• Obawy dotyczące programu dotyczą przede wszystkim ryzyka ponownego wzrostu cen nieruchomości.
• Swoje uwagi do programu Mieszkanie na Start wyraziły także banki podczas konferencji Związku Banków Polskich 23 kwietnia 2024 r.

Dlaczego program kredyt #naStart budzi tyle wątpliwości?

Program kredyt #naStart budzi wątpliwości już od momentu pierwszych zapowiedzi jego wprowadzenia. Przypomnijmy, że zaproponowała go Koalicja Obywatelska jako jeden z punktów swojego programu podczas wyborów parlamentarnych jesienią 2023 r.

Zapowiadany przez nią Kredyt 0% był wówczas uznawany za rodzaj licytacji z ówcześnie rządzącym przeciwnikiem politycznym, który w zeszłym roku udostępnił Polakom bardzo podobne rozwiązanie w postaci Bezpiecznego kredytu 2%.

Zgodnie z projektem ustawy Kredyt #naStart ma mieć oprocentowanie od 0 do 1,5%, a więc faktycznie będzie tańszy od swojego poprzednika i przede wszystkim niż standardowe kredyty hipoteczne.

Szczegółowe zasady programu budzą jednak szereg wątpliwości i wyrażają je zarówno eksperci, jak i przyszli beneficjenci rozwiązania. Najważniejsze z nich dotyczą:

• negatywnego wpływu na rynek nieruchomości – istnieje obawa, że podobnie jak Bezpieczny kredyt 2%, także kredyt #naStart spowoduje nadmierny wzrost cen mieszkań,
• zbyt skomplikowanych warunków programu – projekt ustawy przewiduje liczne dla potencjalnych beneficjentów programu Mieszkanie na Start limity i ograniczenia, które utrudniają samodzielną ocenę możliwości skorzystania z preferencyjnego kredytu.

Znacznie więcej uwag do nowego programu mieszkaniowego mają same banki, które w przyszłości mają udzielać kredytów #naStart. Zostały one sformułowane przez Związek Banków Polskich podczas konferencji 23 kwietnia 2024 r. i szerzej przedstawimy je w dalszej części artykułu.

Wpływ kredytu #naStart na rynek nieruchomości

Największe obawy budzi wpływ kredytu #naStart na rynek nieruchomości. Wynikają one z doświadczeń z ubiegłego roku, gdy obserwowaliśmy gwałtowny wzrost cen mieszkań po wprowadzeniu podobnego programu Bezpieczny kredyt 2%.

Poniżej przedstawiamy, jak zmieniały się ceny nieruchomości w 6 największych miastach Polski w 2023 roku według „Ogólnopolskiego raportu o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości” AMRON-SARFiN.

Średnie ceny transakcyjne 1 m2 mieszkania w 2023 r.

Źródło: Raport AMRON-SARFiN za IV kwartał 2023 r.

Powyższe dane wyraźnie pokazują, że ceny mieszkań zaczęły dynamicznie rosnąć w III kwartale 2023 roku, a więc właśnie po wprowadzeniu Bezpiecznego kredytu 2% (lipiec 2023 r.). Wzrosty utrzymywały się również w IV kwartale i spowodowały, że średnie ceny transakcyjne mieszkań w 6 największych miastach w Polsce wzrosły w sumie w ciągu całego roku o niemal 14%.

Autorzy nowego programu Mieszkanie na Start zapewniają, że tym razem podwyżki cen nieruchomości nie powinny być aż tak duże ze względu na „bezpieczniki” wprowadzone do projektu ustawy. Chodzi tu głównie o limit dotyczący liczby udzielonych kredytów – 15 tys. na kwartał (Bezpieczny kredyt 2% został natomiast udzielony w liczbie 78 tys. w ciągu pół roku).

Jakie są postulaty ZBP w związku z kredytem #naStart?

Na zupełnie inne kwestie związane z kredytem #naStart zwróciły uwagę banki, które przedstawiły je podczas wspomnianej konferencji Związku Banków Polskich 23 kwietnia 2024 r. Według nich płynące z wprowadzenia programu Mieszkanie na Start zagrożenia i problemy to przede wszystkim:

• zbyt krótkie vacatio legis – ustawa ma wejść w życie w ciągu miesiąca od dnia ogłoszenia i według banków jest to zbyt krótki czas, by mogły przygotować się do udzielania klientom kredytów #naStart, dlatego postulują o wydłużenie tego czasu do 3 miesięcy;
• proponowanie kredytu #naStart w dwóch formach: kredytu hipotecznego oraz kredytu konsumenckiego – każdy z kredytów podlega innym przepisom, a przy ich udzielaniu banki stosują inne metodologie i zasady oceny ryzyka;
• skomplikowane zasady programu – mogą one powodować różne interpretacje przepisów, dlatego banki postulują o stworzenie jednolitego kalkulatora dla klientów banków do samodzielnego obliczania dopłat do kredytu – miałby on więc prawdopodobnie działać jak standardowy kalkulator rat kredytu hipotecznego i pomagać w obliczeniu, ile wyniesie rata kredytu Mieszkanie na Start;
• weryfikacja spełnienia warunków programu – według banków ustawa powinna precyzować, czy ich obowiązkiem będzie weryfikacja wysokości dochodów gospodarstwa domowego kredytobiorcy, na podstawie których mają być wyliczane dopłaty (wg projektu kredytobiorca ma składać jedynie oświadczenie o dochodach).

Kredyt #naStart z punktu widzenia ZBP dla kredytobiorców - obawy

Podczas swojej konferencji Związek Banków Polskich przedstawił również swoje uwagi do programu Mieszkanie na Start pod kątem jego korzyści dla kredytobiorców. Wymieniono tutaj przede wszystkim następujące kwestie:

• niewielki wpływ dopłat na zdolność kredytową – według wyliczeń ZBP przy wskaźniku RdD (rata do dochodu) na poziomie 40% kredytobiorca może otrzymać znacznie wyższy kredyt na standardowych warunkach, o ile wybierze raty równe (kredyt #naStart ma raty malejące); dopiero przy porównaniu rat malejących korzystniej wypada kredyt z dopłatami;
• nieopłacalność kredytu #naStart po przekroczeniu limitu dochodowego – w tym przypadku pomniejszane są bowiem dopłaty, co podwyższa raty, zrównując je wręcz do rat kredytu na standardowych warunkach;
• ograniczenia dla osób bez wkładu własnego – co prawda można brakujący wkład objąć gwarancją BGK, ale wtedy kwota kredytu wzrasta, a więc jego otrzymanie wymaga posiadania wyższych dochodów, co grozi przekroczeniem limitów;
• niska atrakcyjność programu Mieszkanie na Start dla singli – wg wyliczeń ZBP przy aktualnej cenie 12 tys. zł za m2 singiel nie kupi nawet mieszkania o powierzchni 30 m2;
• ograniczenia dla osób samozatrudnionych – w mieszkaniu kupionym za kredyt #naStart i z gwarancją BGK nie można bowiem prowadzić działalności gospodarczej do czasu wygaśnięcia tej gwarancji; więcej na ten temat pisaliśmy w artykule: Mieszkanie na start a wkład własny;
• dopuszczenie do programu obcokrajowców niebędących rezydentami – banki nie oferują kredytów hipotecznych dla o, a więc będą musiały stworzyć dodatkowe procedury weryfikowania ich zdolności kredytowej.

Według ZBP najbardziej na programie Mieszkanie na Start skorzystają średniozamożne rodziny wielodzietne. Oprócz tego banki wskazują na jeszcze jeden problem – według nich program jest tak skonstruowany, że skorzystają z niego także osoby, które dzisiaj stać na standardowy kredyt hipoteczny.

Tymczasem założenia były takie, by program pomagał wyłącznie osobom, które takiego wsparcia w spłacie zobowiązania faktycznie potrzebują.

Jakie obawy mają kredytobiorcy w związku z programem kredyt #naStart?

Program kredyt #naStart budzi obawy i wątpliwości także wśród samych kredytobiorców, którzy chcieliby z niego skorzystać. Potwierdza to choćby Rzecznik Praw Obywatelski, do którego trafiło wiele uwag obywateli do rządowego projektu. Do najczęściej podnoszonych przez nich zarzutów należą:

• dyskryminacja singli – chodzi tutaj o kryterium wieku do 35 lat, które obowiązuje wyłącznie singli;
• nieuwzględnienie potrzeb rodzin z dzieckiem niepełnosprawnym – określone w programie limity metrażu mieszkania nie przewidują, że takie rodziny potrzebują dodatkowego pokoju dla dziecka z niepełnosprawnością;
• wpływ programu na dalszy wzrost cen mieszkań.

Na internetowych forach i w mediach społecznościowych dominują natomiast głosy wyrażające obawy o wzrost cen mieszkań po uruchomieniu programu. Wiele osób postanowiło zatem nie czekać na jego start, ale już teraz nabyć nieruchomość, co szerzej omówimy niżej.

Z internetowych dyskusji wynika także, że wiele osób nie do końca rozumie skomplikowanych zasad programu np. czy będzie można ubiegać się o kredyt na wykończenie domu, czy tylko na jego budowę.

Co zyskują deweloperzy w programie #naStart?

Z wprowadzenia programu Mieszkanie na Start cieszą się na pewno deweloperzy, którzy dzięki niemu zwiększą sprzedaż mieszkań. Widać zresztą, że się do tego solidnie przygotowują.

O tym, że program Mieszkanie na Start wpłynie pozytywnie na sprzedaż mieszkań, świadczą też dane o rezerwacjach. Według danych Otodom Analytics, średni wskaźnik dziennych rezerwacji mieszkań w połowie kwietnia (a więc po ogłoszeniu projektu ustawy o o kredycie #naStar) wzrósł do 140 mieszkań. Na początku roku wahał się natomiast jeszcze pomiędzy 90-100.

Jak program Mieszkanie na Start może wpłynąć na osoby niezainteresowane kredytem?

Program Mieszkanie na Start wpływa także na osoby niezainteresowane rządowym kredytem mieszkaniowym np. ze względu na niespełnienie warunków jego otrzymania. Jeśli bowiem chcą uniknąć wzrostu cen nieruchomości, muszą się śpieszyć z zakupem mieszkania.

Tym bardziej, że ceny cały czas rosną. Według raportu Otodom, w I kwartale 2024 roku ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym urosły w stosunku do IV kwartału 2023 r. o 2,3%, a na rynku wtórnym o 4,1%.

Zwiększone zainteresowanie zakupem mieszkania już teraz potwierdzają dane BIK, z których wynika, że tylko w kwietniu 2024 r. do banków wpłynęło ponad 32 tys. wniosków o udzielenie standardowego kredytu hipotecznego, a więc o 55% więcej niż w kwietniu ubiegłego roku.