5/14/2024 | 12:00 AM
9 min. czytania
Program dopłat do kredytów mieszkaniowych #naStart ruszy z początkiem 2025 roku. Poniżej wyjaśniamy, jakie będą limity i ograniczenia w programie Kredyt na Start, ponieważ ustawodawca przewidział ich całkiem sporo.
W programie Mieszkanie na Start ma obowiązywać bardzo wiele limitów dla osób planujących ubiegać się o kredyt mieszkaniowy z dopłatami. Wśród nich warto wymienić limity:
- wieku kredytobiorcy, o ile prowadzi on jednoosobowe gospodarstwo domowe,
- miesięcznego dochodu rodziny,
- powierzchni kupowanej nieruchomości,
- wysokości kredytu, jaki może być objęty dopłatami,
- liczby wniosków o kredyt #naStart przyjmowanych przez banki w okresie obowiązywania programu.
Rozważane jest także wprowadzenie limitu ceny metra kwadratowego mieszkania.
Kto skorzysta z programu #naStart?
Według projektu ustawy z programu Mieszkanie na Start skorzystają przede wszystkim osoby, które do tej pory nie posiadały żadnej nieruchomości mieszkalnej na własność. Dotyczy to mieszkania, domu, a także spółdzielczego prawa do lokalu.
Warunku tego nie muszą spełniać jedynie osoby, które:
- mają co najmniej 3 dzieci,
- nabyły nieruchomość mieszkalną w drodze dziedziczenia lub darowizny, a następnie zbyły ją przed ukończeniem 18 roku życia lub przekazały później w drodze darowizny na rzecz osoby nie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego,
- posiadają lub posiadały udział w nieruchomości mieszkalnej nie większy niż 50% i nie zamieszkują w tej nieruchomości od minimum 12 miesięcy.
O kredyt #naStart mogą starać się także tylko osoby, które:
- w dniu udzielenia kredytu nie były i nie są stroną umowy o inne kredyty hipoteczne, w tym także o Bezpieczny Kredyt 2%, Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, Kredyt dla Młodych itp.;
- uzyskują dochód w walucie polskiej,
- prowadzą gospodarstwo domowe na terenie Polski lub poza nią, o ile posiadają polskie obywatelstwo lub ma je osoba współtworząca ich gospodarstwo domowe.
Program nie przewiduje ograniczeń jeśli chodzi o wielkość gospodarstwa domowego kredytobiorcy i nie narzuca konieczności posiadania potomstwa, choć liczba dzieci wpływa na warunki kredytowania m.in. wielkość dopłat do rat kredytowych. Ogólnie zatem o kredyt #naStart mogą się ubiegać:
- single,
- małżeństwa,
- pary żyjące w nieformalnych związkach,
- osoby chcące zaciągnąć zobowiązanie z innym członkiem rodziny np. rodzicem, o ile prowadzą z nim wspólne gospodarstwo domowe.
Wysokość dochodów w programie kredyt #naStart
W programie kredyt #naStart obowiązuje limit dochodów, który uzależniony jest wielkości gospodarstwa domowego:
- 7 000 zł - dla 1-osobowego gospodarstwa domowego,
- 11 000 zł - dla 2-osobowego gospodarstwa domowego,
- 14 500 zł - dla 3-osobowego gospodarstwa domowego,
- 18 000 zł - dla 4-osobowego gospodarstwa domowego.
Według nowych zapisów w projekcie ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart, limit dochodowy będzie aktualizowany.
Kwoty limitów dochodowych projektodawca ustalił jako dwukrotność raty równej kredytu hipotecznego o okresie spłaty wynoszącym 25 lat i oprocentowaniu odpowiadającemu średniej arytmetycznej trzech kolejnych ogłoszonych przed dniem 31 sierpnia danego roku wskaźników średniej kwartalnej stopy procentowej, o których mowa w art. 9b ust. 4 ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%, powiększonej o 2,5 punktu procentowego, udzielonemu w kwocie równej iloczynowi średniej ceny za 1 m2 lokali mieszkalnych nabytych z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego w pierwszym i drugim kwartale tego roku oraz liczby będącej sumą liczby 25 i iloczynu liczby 25 oraz liczby osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy.
W przypadku gdy dochód gospodarstwa jest wyższy niż ustalona dla roku jego uzyskania kwota limitu dochodowego dla takiego gospodarstwa, wysokość dopłaty do raty kredytu mieszkaniowego udzielonego jako kredyt hipoteczny zostaje pomniejszona o 50% kwoty tego przekroczenia (w przypadku gospodarstw jednoosobowych) lub 25% kwoty tego przekroczenia (w przypadku gospodarstw co najmniej dwuosobowych)
Kryterium powierzchni nieruchomości w programie#naStart
Kolejne limity w programie #naStart dotyczą powierzchni nieruchomości finansowanej kredytem z dopłatami. O co tutaj chodzi?
Tak naprawdę możesz nabyć mieszkanie lub dom o dowolnym metrażu. Limity dotyczą bowiem maksymalnej powierzchni nieruchomości, przy której przysługują pełne dopłaty do kredytu. Obowiązują tutaj następujące zasady:
- limit powierzchni nie może przekroczyć: sumy liczby 25 i iloczynu liczby 25 oraz liczby osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy,
- w przypadku przekroczenia limitu dopłaty pomniejsza się o 50 zł za każdy metr kwadratowy tego przekroczenia,
- limit powierzchni dotyczy kredytu na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego, nie dotyczy natomiast kredytu na budowę domu.
Z powyższego wzoru, wynika, że aby korzystać z pełnych dopłat do rat kredytowych, trzeba wybrać nieruchomość o maksymalnej powierzchni:
- 50 m2 – w przypadku 1-osobowego gospodarstwa domowego,
- 75 m2 – przy 2-osobowym gospodarstwie domowym,
- 100 m2 – przy 3-osobowym gospodarstwie domowym,
- 125 m2 – przy 4-osobowym gospodarstwie domowym,
- 150 m2 – przy 5-osobowym gospodarstwie domowym.
Limit ceny metra kwadratowego mieszkania
Projekt kredytu mieszkaniowego #naStart nadal jest na etapach konsultacji. W poniedziałek 13 maja 2024 r. ustępujący szef Ministerstwa Rozwoju i Technologii, Krzysztof Hetman, poinformował w wywiadzie dla radiowej Trójki, że w programie może pojawić się kolejne ograniczenie:
Bardzo poważnie w resorcie jest rozważany (...) bezpiecznik, (...) aby wprowadzić limit ceny metra kwadratowego.
Jak wyjaśnił w wywiadzie Hetman, ten "bezpiecznik", ma pomóc uniknąć wzrostu cen mieszkań.
Jakie jest oprocentowanie kredytu #naStart?
Oprocentowanie kredytu #naStart zależy od liczby dzieci i wynosi odpowiednio:
- 1,5% – przy braku dzieci,
- 1% – przy posiadaniu 1 dziecka,
- 0,5 % – przy 2 dzieci,
- 0% – przy posiadaniu 3 lub większej liczby dzieci.
Co ważne, wysokość dopłat wpływających na oprocentowanie nie zmieni się w trakcie trwania umowy kredytowej, jeśli w tym czasie rodzina powiększy się o kolejne dziecko.
Limit wieku w kredycie na Start
Limit wieku w kredycie na Start dotyczy wyłącznie singli, czyli osób prowadzących 1-osobowe gospodarstwo domowe (bez dzieci, partnera itp.). Aby mogli się ubiegać o kredyt #naStart, nie mogą mieć więcej niż 35 lat w dniu złożenia wniosku kredytowej. Limit wieku nie dotyczy prowadzących jednoosobowe gospodarstwo domowe osób z potwierdzoną niepełnosprawnością.
Kredyt mieszkaniowy #naStart a limity wysokości kredytu
W programie kredyt mieszkaniowy #naStart obowiązują także limity dotyczące wysokości kwoty zobowiązania, do której będą przysługiwały dopłaty państwa. Zależą one od wielkości gospodarstwa domowego i w przypadku kredytu hipotecznego na zakup lub budowę nieruchomości są następujące:
- 200 000 zł - dla 1-osobowego gospodarstwa domowego,
- 400 000 zł - dla 2-osobowego gospodarstwa domowego,
- 450 000 zł - dla 3-osobowego gospodarstwa domowego,
- 500 000 zł - dla 4-osobowego gospodarstwa domowego,
- 600 000 zł - dla 5-osobowego i większego gospodarstwa domowego
Jak działają powyższe limity, najlepiej wyjaśnić na przykładzie. Załóżmy, że pozostajesz w związku małżeńskim bez dzieci i chcecie wziąć kredyt #naStart w kwocie 500 000 zł. Będzie to możliwe, ale dopłaty będą Wam przysługiwały jedynie do kwoty 400 000 zł.
Pozostała część kredytu 100 000 zł będzie bez dopłat, a więc odsetki będą od niej naliczane według oprocentowania obowiązującego w danym banku. Ile wynosi dzisiaj taka rata na warunkach rynkowych, sprawdzisz sięgając po kalkulator rat kredytu hipotecznego.
Jakie dopłaty dla większych miast w kredycie na Start?
Powyższe limity kwoty kredytu objętej dopłatami mogą być podwyższone, jeśli zaciągasz kredyt na nieruchomość w dużym mieście, a dokładnie o liczbie mieszkańców większej niż 300 000. Musi być jednak spełniony dodatkowy warunek dotyczący cen nieruchomości.
Jeśli więc wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych jest wyższy od ostatnio ogłoszonej przez GUS o:
- minimum 25% i nie więcej niż 50% - wówczas limit kredytu zwiększa się o 10%,
- ponad 50% - wtedy limit kredytu podwyższany jest o 20%.
Co ważne, przy zakupie mieszkania w dużym mieście w ten sam sposób będą podwyższone limity dochodów. Warto tu pamiętać, że na droższe mieszkanie potrzebny będzie wyższy kredyt, a więc i większa zdolność kredytowa.
Partycypacja w TBS w ramach kredytu #naStart
W ramach programu Mieszkanie na Start możesz wnioskować albo o kredyt hipoteczny, albo o kredyt konsumencki. Kredyt konsumencki #naStart możesz przeznaczyć na:
Taki kredyt możesz zaciągnąć na okres od 5 do 15 lat. Z kolei dopłaty do rat przysługują Ci przez maksymalnie 60 miesięcy (a nie 120, jak przy kredycie hipotecznym) i tylko do kwoty kredytu 100 000 zł. Dopłaty powodują obniżenie oprocentowania kredytu w analogiczny sposób jak przy hipotecznym kredycie mieszkaniowym.
Co ważne, przy kredycie konsumenckim nie musisz się przejmować limitem wieku, jeśli jesteś singlem, bo w tym przypadku on nie obowiązuje.
Pozostałe ograniczenia programu #naStart
To nie wszystkie ograniczenia – program #naStart przewiduje ich bowiem znacznie więcej. W większości przypadków dotyczą one jednak wybranych kredytobiorców. Do najważniejszych takich ograniczeń należą:
- w ramach programu nie jest dostępny kredyt na remont domu lub mieszkania, ani także kredyt na zakup wyłącznie działki budowlanej – możesz zaciągnąć zobowiązanie na te cele, jeśli jednocześnie ma on pokryć zakup lub budowę nieruchomości mieszkalnej;
- nie dostaniesz kredytu #naStart na nabycie mieszkania w drodze cesji umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej,
- nie dostaniesz kredytu #naStart, jeśli zarabiasz w walucie obcej – dostanie go natomiast obcokrajowiec zarabiający w Polsce,
- w czasie obowiązywania dopłat nie możesz wynająć mieszkania ani kupić innej nieruchomości mieszkalnej, bo stracisz prawo do kolejnych dopłat,
- zaciągając kredyt #naStart z drugą osobą (np. partnerem lub rodzicem), oboje musicie stać się jedynymi współwłaścicielami nieruchomości w częściach równych – nie można rozdzielić udziałów np. na 40+60%;
- ograniczenia przy gwarancji wkładu własnego w programie #naStart – do momentu całkowitej spłaty części kredytu objętej gwarancją BGK nie możesz prowadzić w nieruchomości działalności gospodarczej,
- limit gwarancji wkładu własnego – może być nią objęta jedynie kwota do 100 000 zł brakującego wkładu.
Maksymalny limit środków z budżetu państwa na program Mieszkanie na Start
W ocenie skutków regulacji projektu z dnia 9 lipca 2024 r. podano, że koszt ustawy o "Kredycie Mieszkaniowym #naStart" dla sektora finansów publicznych szacowany jest na 19,358 miliarda złotych w ciągu 10 lat.
Ograniczenie liczby wniosków w programie #naStart
Resort zakłada, że w pierwszym kwartale 2025 roku przyjętych będzie 25 tys. wniosków, w II kwartale 20 tys. wniosków.
O kredyt #naStart będzie można wnioskować do 31 grudnia 2027 roku. Warto także dowiedzieć się, kiedy można stracić dopłaty do kredytu #naStart i dokładniej zapoznać się z warunkami programu.
Dodatkowe źródła informacji:
Projekt ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart, https://legislacja.rcl.gov.pl/docs//2/12383851/13050682/13050683/dokument675421.zip (plik zip)
