Czy warto czekać na Kredyt na Start?

Sfinansowanie zakupu wymarzonego mieszkania z pomocą banku w ostatnich latach było dość trudne, ze względu na wysokie koszty kredytów hipotecznych i wyśrubowane wymagania w zakresie zdolności kredytowej. Dla wielu osób szansą stał się więc obiecany przez rząd program Mieszkanie na Start.

• Program Mieszkanie na Start przewiduje wprowadzenie kredytów mieszkaniowych z dopłatami do rat, które obniży ich oprocentowanie nawet do 0%.
• Zgodnie z projektem ustawy Kredyt #naStart powinien wystartować z początkiem 2025 r.. Sama ustawa wciąż jednak nie została uchwalona i pojawiają się wątpliwości, czy w ogóle program wejdzie w życie.
• Ze względu na planowany program wielu Polaków wstrzymuje się z decyzją o zakupie mieszkania i zaciągnięciu kredytu na ten cel. Potwierdzają to choćby dane BIK, według którego tylko w sierpniu 2024 r. odczyt Indeksu Popytu na kredyty mieszkaniowe był aż o 25% niższy niż rok wcześniej.
• Wobec wyhamowania popytu na kredyty banki zaczynają modyfikować swoje oferty na korzyść swoich klientów. Część z nich oferuje kredyty hipoteczne ze znacznie niższym oprocentowaniem oraz łagodzi kryteria oceny zdolności kredytowej.

Czy kredyt #naStart 2024 wejdzie w życie?

Co z Kredytami na Start? Takie pytanie coraz częściej wybrzmiewa w przestrzeni publicznej, ponieważ zapowiadany jeszcze podczas ubiegłorocznej kampanii wyborczej nowy program Mieszkanie na Start wciąż jest na etapie prac legislacyjnych.

Przypomnijmy, że wstępne założenia programu poznaliśmy w kwietniu 2024 r., natomiast 2 lipca 2024 r. pojawił się ostateczny projekt ustawy określającej jego warunki. Trafił on już do Stałego Komitetu Rady Ministrów, ale jeszcze musi go ostatecznie zatwierdzić rząd, potem parlament oraz na końcu Prezydent.

Powolne prace nad projektem ustawy nie napawają optymizmem. Co więcej, pojawiają się wątpliwości, czy program Mieszkanie na Start w ogóle wejdzie w życie, skoro na jego wprowadzenie wciąż nie zgadzają się wszyscy koalicjanci rządu.

Poza tym w projekcie budżetu zaplanowano stosunkowo niewielką kwotę na realizację całej polityki mieszkaniowej państwa, co z kolei budzi obawy, że na Kredyty #naStart zostanie zbyt mało środków, by skorzystała z nich większa grupa beneficjentów.

Kiedy rusza Kredyt na Start?

Rząd zaplanował rozpoczęcie programu Kredyt na start w 2025 r. Projekt ustawy z 2 lipca 2024 r. zawiera nawet konkretną datę jego uruchomienia – 15 stycznia 2025 r.

Przedstawiciele Ministerstwa Rozwoju i Technologii zapewniają także, że program wejdzie w życie. Trudno jednak dzisiaj stwierdzić, od kiedy Kredyt na Start będzie faktycznie dostępny dla kredytobiorców. Z doniesień medialnych wynika bowiem, że ze względu na koszty usuwania skutków powodzi Ministerstwo rozważa przesunięcie terminu startu programu na późniejsze miesiące. Bardzo możliwe zatem, że kredyty z dopłatami do rat będą dostępne nie w styczniu, ale dopiero w marcu lub jeszcze później.

Co aktualnie oferują banki w ramach kredytów hipotecznych?

Kredyt #naStart, podobnie jak jego poprzednik Bezpieczny kredyt 2%, z założenia ma rozwiązywać problem zbyt drogich kredytów mieszkaniowych. Ich koszty wzrosły bowiem ze względu na wysokie stopy procentowe i tym samym utrudniły ich zaciąganie osobom o niższych dochodach.

Założenie to jednak powoli traci na aktualności, ponieważ kredyty hipoteczne w Polsce wyraźnie tanieją i są coraz łatwiej dostępne. Powodem jest polityka banków, które chcą atrakcyjnymi warunkami kredytowania zachęcić klientów do zaciągania zobowiązań, a także zapowiadane na przyszły rok obniżki stóp procentowych.

Korzystniejsze warunki kredytów hipotecznych to przede wszystkim:

• Niższe oprocentowanie

Jeszcze kilka miesięcy temu średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wynosiło około 8%. Dzisiaj w wielu bankach znajdziemy promocyjne oferty z oprocentowaniem znacznie poniżej 7%, ale co ważne, dotyczy to głównie oprocentowania stałego. Według obliczeń Expandera od czerwca do września 2024 r. średnia stawka oprocentowania stałego spadła o 0,57 p.p., co w efekcie sprawiło, że przy kredycie w kwocie 400 tys. zł z okresem spłaty 25 lat rata obniżyła się o około 150 zł.¹

• Brak prowizji za udzielenie kredytu

Coraz więcej banków rezygnuje z jej pobierania i to nie tylko w ramach promocji. Daje to spore oszczędności na kosztach kredytowych już na starcie – średnio o kilka tysięcy złotych.

• Wzrost zdolności kredytowej

            Polaków stać dzisiaj na coraz większe kredyty hipoteczne – według danych BIK tylko w sierpniu 2024 r. średnia kwota udzielonego kredytu mieszkaniowego wyniosła aż 421,97 tys.       zł i była rekordowa w całej historii. Wzrost zdolności kredytowej wynika z kilku czynników      – przede wszystkim obniżki kosztów kredytowych, ale także poluzowania przez banki     kryteriów oceny możliwości finansowych kredytobiorców.

Poniżej prezentujemy przykłady aktualnych ofert kredytów hipotecznych, które potwierdzają poprawę warunków kredytowania. Warto jednak zwrócić uwagę, że aby z nich skorzystać, zwykle należy spełnić dodatkowe wymagania, które zwykle polegają na konieczności założenia konta oraz wykupienia ubezpieczenia z oferty banku.

Powyższe porównanie dotyczy wyłącznie kredytów hipotecznych, natomiast będzie dostępny w programie Mieszkanie na Start też kredyt konsumencki, który będzie można przeznaczyć np. na pokrycie kosztów partycypacji w TBS lub SIM.

Czy warto czekać na Kredyt na Start?

Czy czekać na kredyt Mieszkanie na Start? W obecnej sytuacji coraz więcej osób zadaje sobie takie pytanie. Aby na nie odpowiedzieć, należy przede wszystkim sprawdzić, czy Kredyt na Start się opłaca. Poniżej prezentujemy zatem konkretne wyliczenia, które pozwalają na porównanie jego warunków do najlepszych ofert banków.

Założenia:

• oprocentowanie standardowego kredytu – 6,90%
• kwota zobowiązania 400 000 zł,
• okres spłaty 25 lat.

Dedykowany dla programu Mieszkanie na Start kalkulator wskazuje jednoznacznie, że oferowany w jego ramach kredyt jak najbardziej się opłaca. Dzięki dopłatom państwa można bowiem sporo zaoszczędzić na miesięcznych ratach, a więc i całkowitych kosztach kredytu.

Warto jednak zwrócić uwagę, że na największe oszczędności mogą liczyć głównie kredytobiorcy posiadający liczne potomstwo. W ich przypadku w programie Mieszkanie na Start rata kredytu może być niższa nawet o połowę od raty standardowej hipoteki.

Dla singli i bezdzietnych par kalkulator rat kredytu hipotecznego pokazuje natomiast znacznie mniejsze różnice w kosztach. To właśnie tym osobom czekanie na Kredyt #naStart niekoniecznie będzie się opłacać. Zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę obowiązujące w programie Mieszkanie na Start limity i ograniczenia, które narzucają choćby limit kwoty kredytu objętej dopłatami w zależności od wielkości gospodarstwa domowego. Najmniej korzystny jest on dla singli, bo wynosi zaledwie 200 tys. zł. Tymczasem średni koszt zakupu kawalerki o pow. 30 m2 w Warszawie wynosi już około 580 tys. zł.

W przypadku pozostałych beneficjentów wyższe limity też mogą okazać się niewystarczające, jeśli Kredyt na Start będzie nie tylko kredytem na zakup nieruchomości, ale dodatkowo także kredytem na wykończenie mieszkania.

Co więcej, po uruchomieniu programu Mieszkanie na Start ceny nieruchomości mogą jeszcze bardziej wzrosnąć. Tak właśnie się bowiem stało po wprowadzeniu Bezpiecznego kredytu 2%, gdy z powodu gwałtownego wzrostu popytu na mieszkania w ciągu kilku miesięcy ich ceny skoczyły nawet o 15-20%. Jeśli powtórzy się taki scenariusz, z Kredytu na Start skorzystają tylko nieliczni, ponieważ trudno będzie im się zmieścić w limitach kwot kredytu objętych dopłatami.

Dlaczego warto wziąć kredyt hipoteczny już teraz?

Obecnie możemy wymienić co najmniej kilka argumentów, które przemawiają za tym, by wziąć kredyt hipoteczny właśnie teraz:

• niepewność co do terminu uruchomienia Kredytu #naStart,
• ryzyko ograniczonej puli środków na program, a więc i liczby osób, które z niego będą mogły skorzystać,
• ryzyko gwałtownego wzrostu cen mieszkań po uruchomieniu programu,
• wyraźny spadek oprocentowania standardowych kredytów hipotecznych,
• poluzowanie polityki banków w kwestii oceny zdolności kredytowej,
• perspektywa dalszego obniżenia kosztów kredytowych ze względu na zapowiadane obniżki stóp procentowych.

W takim razie czy warto czekać na Kredyt #naStart? Na pewno może się to opłacać rodzinom wielodzietnym, którym przysługują najlepsze warunki finansowania. Pozostałe osoby powinny natomiast dobrze przeanalizować wszystkie za i przeciw, ponieważ w ich przypadku czekanie na uruchomienie programu może być ryzykowne.