Na co zwrócić uwagę, biorąc kredyt hipoteczny? To pytanie zadaje sobie każdy, kto ma planach sfinansowanie zakupu nieruchomości z pomocą banku. Wieloletni kredyt na mieszkanie, czy na budowę domu powinien zostać bardzo dokładnie przemyślany, dlatego nie warto oszczędzać czasu na skrupulatne zapoznanie się z warunkami umowy. Zaciągasz swój pierwszy kredyt? Podpowiemy Ci, na co zwrócić uwagę, biorąc kredyt hipoteczny!

Co warto wiedzieć przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego?
Kredyt hipoteczny jest wieloletnim oraz kosztownym zobowiązaniem, dlatego zanim skusi Cię promocja kredytu hipotecznego, powinieneś przeanalizować jego warunki bez emocji. Wiedząc, na co trzeba zwrócić uwagę, biorąc kredy hipoteczny, będziesz w stanie skutecznie przeanalizować prezentowane przez banki oferty oraz wyciągnąć wnioski, która z nich jest najkorzystniejsza.
Aby ułatwić Ci zapamiętanie, na co zwrócić uwagę, biorąc kredyt hipoteczny, przygotowaliśmy zestawienie najważniejszych parametrów kredytowych, opisujących oferty bankowe. Po zapoznaniu się z nimi będziesz lepiej przygotowany do pierwszej wizyty w banku.
Ułatwią Ci one również korzystanie z darmowych narzędzi takich jak kalkulator kredytu hipotecznego, czy kalkulator zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego.
Kredyt hipoteczny - najważniejsze parametry, na które musisz zwrócić uwagę
Zastanawiasz się na pewno, na co należy zwrócić uwagę, biorąc kredyt. Zanim zdecydujesz się podpisać umowę z bankiem, powinieneś poznać podstawowe parametry, które pozwalają ocenić kredyt hipoteczny. Na co zwrócić uwagę, analizują ofertę? Istotne są:
- wymagania banku w zakresie zdolności kredytowej,
- wysokość wkładu własnego,
- wysokość oprocentowania,
- wysokość RRSO,
- wysokość prowizji bankowej,
- czas trwania zobowiązania,
- warunki umowy kredytowej,
- wysokość ubezpieczenia.



Kwota kredytu:
Kredyt hipoteczny a zdolność kredytowa i wiarygodność kredytowa
Podstawowy kryterium, które bierze pod uwagę każdy bank przy wydawaniu decyzji o udzieleniu kredytu, jest zdolność kredytowa wnioskodawcy. Zdolność ta określana jest jako możliwość spłacenia kredytu zgodnie z terminarzem oraz warunkami określonymi w umowie kredytowej.
Każdy bank przyjmuje jednak trochę inne kryteria do oceny zdolności, a także wiarygodności kredytowej. Niestety trudno pozyskać informacje, jakie dokładnie czynniki bierze pod uwagę każda z instytucji. Warto jednak o tym pamiętać, gdyż nawet jeśli jeden z banków odrzuci Twój wniosek, nie oznacza, że w innym również nie masz szans na kredyt.
Kredyt hipoteczny a wkład własny
Wkład własny to niezbędny element ubiegania się o kredyt hipoteczny. Zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, wkład własny powinien wynosić 20% wartości kredytu. Banki często jednak idą klientom na rękę i połowę tej kwoty pozwalają zabezpieczyć w inny sposób.
Na rynku nie sposób jednak znaleźć kredytu bez jakiegokolwiek wkładu własnego. Warto sprawdzić jednak dokładnie, jak wysokiej kwoty wymaga wybrana przez Ciebie instytucja.
Kredyt hipoteczny - raty równe czy malejące?
Bank może zaoferować Ci dwa rodzaje rat: raty równe oraz raty malejące. Raty równe nazywane są również stałymi i nie zmieniają się przez cały okres spłacania zobowiązania. W ich przypadku odsetki spłacane są w początkowej fazie spłaty kredytu wraz z niewielkim udziałem raty kapitałowej.
Wybranie rat malejących natomiast powoduje natomiast, że głównym składnikiem raty jest kapitał, a odsetki naliczane są od pozostałej do spłacania kwoty. Pierwsze raty spłaty kredytu są w takiej sytuacji znacznie wyższe od kolejnych. Zasadniczo uzyskanie kredytu z ratą malejącą jest trudniejsze, gdyż wymaga wyższej zdolności kredytowej.
Jeśli jednak Twoja sytuacja finansowa pozwala Ci wziąć kredyt ze zmienną ratą, warto sprawdzić, czy bardziej opłaca się rata malejąca, czy stała. Często to właśnie raty mające są korzystniejsze pod względem kosztów całkowitych.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego
Oprocentowanie kredytu hipotecznego to jeden z parametrów, który pozwala obliczyć koszty kredytowania. Na jego podstawie da się obliczyć wysokość odsetek, które będziesz musiał oddać do banku wraz z pożyczonym kapitałem.
Banki często próbują przyciągnąć klientów ofertą kredytu hipotecznego z oprocentowaniem równym 0%. Powinieneś jednak pamiętać, że nie zawsze takie propozycje są najkorzystniejsze, gdyż oprocentowanie nie oddaje całkowitych kosztów kredytowania.
Całkowity koszt kredytu hipotecznego
Aby poznać całkowity koszt kredytu hipotecznego, musisz zwrócić uwagę na RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. Uwzględnia ona nie tylko odsetki, ale również prowizje pobierane przez bank, ubezpieczenie oraz inne pomniejsze koszty, które łatwo przegapić przy dużej kwocie kredytu hipotecznego.
RRSO jest najlepszym wskaźnikiem do porównywania ofert kredytów pomiędzy sobą, dlatego warto szczególnie uważanie mu się przyjrzeć. Da Ci on pogląd na to, która propozycja jest najkorzystniejsza pod względem finansowym.
Kredyt hipoteczny - okres kredytowania
Przy wyborze odpowiedniej oferty powinieneś zwrócić też uwagę na okres kredytowania. Jeśli Twoje możliwości finansowe są mniejsze, bank zaoferuje Ci raczej dłuższy czas spłacania kredytu. Wydłużony czas kredytowania może być jednak również opłacalny przy wyższej zdolności kredytowej.
Kredyt możesz bowiem zawsze nadpłacić i spłacić przed czasem. Wydłużenie maksymalnego czasu spłaty pomoże Ci natomiast zmniejszyć ryzyko związane z zaciągnięciem kredytu. Upewnij się jednak, czy bank nie pobiera dodatkowych opłat za możliwość wcześniejszej spłaty kredytu.
Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego
Prowizja jest jedną ze składowych kosztów kredytowania, która potrafi w dużym stopniu wpłynąć na RRSO. Z punktu widzenia banku prowizja jest marżą, czyli zyskiem instytucji z tytułu pożyczenia Ci środków. Jako że zależy ona od polityki samego banku, stosunkowo łatwo można negocjować jej wysokość.
Zwykle prowizja jest najwyższa w przypadku ofert o niskim oprocentowaniu. Ile wynosi prowizja od kredytu? Jej wysokość to średnio 3% wartości kredytu, chociaż możesz znaleźć również oferty bez prowizji lub o wartości mniejszej niż 1%.
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego to często wymóg banków, którego nie da się pominąć. Nie wszystkie instytucje wymagają jednak ubezpieczenia w takiej samej wysokości. Bank nie może również wymagać od klienta, aby ten zdecydował się na ofertę ubezpieczyciela wskazanego przez kredytodawcę. Jako klient możesz więc wykupić ubezpieczenie u innego podmiotu.
Często zdecydowanie się na ubezpieczenie jest jednak niezbędne, jeśli chcesz skorzystać z preferencyjnych warunków kredytowania. Warto jednak dokładnie przejrzeć konkurencyjne oferty, gdyż koszty ubezpieczeń mogą wahać się od kilku do kilkunastu procent wartości pożyczanej kwoty.
Wniosek kredytu hipotecznego
Ubiegając się o kredyt hipoteczny, musisz złożyć wniosek wraz z kompletem wymaganych dokumentów. Prawidłowe wypełnienie wniosku jest podstawowym warunkiem przyznania kredytowania. Każdy bank posiada własny wzór takiego wniosku, więc mogą one różnić się formą oraz zawartością.
Wypełniając wniosek o kredyt hipoteczny, zwrócić szczególną uwagę na poprawność wpisywanych danych. Zanim zabierzesz się za jego uzupełnienie, dowiedz się, jakie informacje będą Ci niezbędne. Często ich pozyskanie wymaga wizyty w urzędach lub w sądzie.
Umowa kredytu hipotecznego
Każdy kredyt wymaga podpisania umowy, która będzie określać jego warunki. Warto pamiętać, że warunki umowy kredytowej można w pewnym zakresie negocjować.
Przed podpisaniem dokumentu powinieneś bardzo dokładanie wczytać się w każdy zapis, a jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, nie bój się dopytywać pracowników lub doradcy kredytowego. Po podpisaniu umowy stanie się ona dla Ciebie wiążąca, dlatego tak istotne jest, abyś rozumiał każdy jej podpunkt.
Umowa o kredyt hipoteczny – na co zwrócić uwagę?
Przed podpisaniem umowy upewnij się, że zawiera ona wszystkie niezbędne elementy, czyli:
- strony umowy,
- kwota oraz waluta kredytu,
- cel kredytowania,
- zasady oraz harmonogram spłat kredytu,
- wysokość oprocentowania,
- sposób zabezpieczenia,
- zakres uprawnień banku związany z kontrolą wykorzystania środków z kredytu,
- wysokość prowizji,
- warunki dokonywania zmian oraz rozwiązania umowy kredytowej.
Wypłata kredytu hipotecznego
Banki wypłacają kredyty hipoteczne jednorazowo lub w tak zwanych transzach. Pierwsze rozwiązanie stosowane jest najczęściej, jeśli kupujesz oddane do użytku mieszkanie w stanie deweloperskim lub nieruchomość z rynku wtórnego.
W przypadku kredytu na budowę domu lub na zakup mieszkania, w budynku który dopiero ma powstać, wypłata kolejnych transz kredytu uzależniona jest od postępu prac budowlanych. Przed podpisaniem umowy powinieneś więc upewnić się, jakie warunki muszą być spełnione, aby bank wypłacił Ci kolejne środki.
Dodatkowe opłaty za kredyt hipoteczny
Biorąc kredyt hipoteczny, powinieneś liczyć się również z tym, że pojawią się inne opłaty, o których nie wspominano podczas pierwszego spotkania z konsultantem. Jakie dodatkowe opłaty pojawiają się podczas ubiegania się o kredyt? Często są to:
- wydatki na rzecz sądu w związku z ustanowieniem hipoteki,
- koszty opłaty notarialnej związanej z aktem sprzedaży nieruchomości,
- dodatkowe opłaty za otworzenie konta osobistego lub korzystanie z karty kredytowej,
- opłata związana z wyceną nieruchomości na potrzeby kredytowania,
- koszty sporządzenia aneksów do umowy,
- koszt wystawienia promesy kredytowej.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
W niektórych bankach dodatkowe opłaty generuje również wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Zwykle dzieje się to, jeśli chcesz spłacić cały kredyt w ciągu trzech pierwszych lat od jego zaciągnięcia.
W pierwszym roku banki naliczają 3% prowizji od wartości kredytu, w drugim 2%, natomiast w trzecim 1%. Po tym terminie spłata nie powinna już Cię dodatkowo kosztować, jednak warto upewnić się co do tego przed podpisaniem umowy kredytowej.
Kredyt hipoteczny - jakie aspekty pozafinansowe są ważne?
Aspekty finansowe są zdecydowanie kluczowe przy wybieraniu wieloletniego kredytu, jakim jest kredyt hipoteczny. Warto jednak zwrócić uwagę również na inne czynniki, które będą mieć wpływ na sposób korzystania z usług banku. Co jest w takim przypadku najważniejsze?
Zakres dokumentów potrzebnych do uzyskania kredytu
Staranie się o kredyt hipoteczny wymaga dostarczenia bardzo wielu dokumentów. Co gorsza, część z nich ważna jest tylko przez określony czas i jeśli nie złożysz ich w terminie, będziesz musiał pozyskiwać je w urzędach jeszcze raz.
Nie jest możliwe, aby znaleźć bank, który udziela kredytów hipotecznych bez formalności, ale warto dowiedzieć się, gdzie ilość wymaganych dokumentów jest najmniejsza.
Szybkość działania banku
Pozyskanie pozytywnej decyzji kredytowej zwykle jest bardzo czasochłonne, a klientom najczęściej zależy na tym, aby formalności załatwić jak najszybciej. Warto więc przeczytać opinie innych kredytobiorców dotyczące szybkości działania banku i dowiedzieć się, ile się czeka na decyzję kredytową.
W tym przypadku weź pod uwagę nie tylko sposób działania banku na etapie udzielania kredytu, ale również przy podpisywaniu aneksów, czy wypłacaniu kolejnych transz kredytu.
Profesjonalizm pracowników banku
Jako klient powinieneś domagać się profesjonalnej obsługi oraz pomocy w sprawach, które budzą Twój niepokój. Spróbuj znaleźć bank, którego pracownicy chętnie wyjaśniają sprawy związane z kompletowaniem dokumentacji, wypełnianiem wniosku oraz spłacaniem kredytu.
Oczywiście w każdej instytucji może zdarzyć się mniej profesjonalny pracownik, jednak warto prześledzić ogólne opinie, aby uniknąć nieprzyjemności podczas wizyt w banku.
Dodatkowe usługi związane z kredytem
Abyś mógł skorzystać z promocyjnej oferty banku, często musisz zdecydować się na dodatkowe produkty bankowe, takie jak konto rozliczeniowe, oszczędnościowe, czy założenie karty kredytowej. Co prawda w porównaniu do tego, ile kosztuje kredyt hipoteczny, takie dodatkowe produkty w bardzo niewielkim stopniu wpływają na koszty kredytowania, jednak mogą być uciążliwe.
Będziesz musiał bowiem dbać o to, aby korzystać z nich zgodnie z zapisami umowy. Na przykład przedwczesna rezygnacja z lokaty może skutkować podniesieniem kosztów kredytu hipotecznego.
Jakie pytania zadać starając się o kredyt hipoteczny?
Podczas starania się o kredyt hipoteczny na pewno będziesz rozmawiać z ekspertem kredytowym, którym będzie doradca bankowy, agent lub pośrednik. Wykorzystaj taką rozmowę, aby dowiedzieć się więcej o kredycie oraz wyjaśnić wszelkie wątpliwości dotyczące warunków zaciągnięcia zobowiązania.
Jakie pytania zadać na rozmowie o kredycie hipotecznym? Na pewno warto zapytać o następujące kwestie:
- Jakie są dodatkowe opłaty związane z kredytem – warto tutaj dopytać o wszystkie opłaty ponoszone przy zaciąganiu zobowiązania, a także o opłaty, jakie mogą się pojawić już w trakcie trwania umowy.
- Co może być wkładem własnym – zapytaj, czy bank akceptuje wyłącznie gotówkę, czy może także inne formy wkładu własnego np. w postaci innej nieruchomości.
- Czy można nadpłacać kredyt hipoteczny i czy będzie się to wiązało z jakimiś kosztami – możesz też poprosić eksperta, aby przedstawił Ci kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego w celu oszacowania, ile zaoszczędzisz dzięki takiej nadpłacie.
- Jakie są warunki ubezpieczenia kredytu hipotecznego w danym banku – zapytaj również o to, czy bank akceptuje polisy wykupione przez kredytobiorcę na własną rękę.
- Jak będzie wyglądał dokładnie proces wnioskowania o kredyt hipoteczny krok po kroku - poproś też o listę potrzebnych dokumentów do kredytu, a także dopytaj o przebieg wszystkich formalności.
- Kiedy możesz się spodziewać decyzji kredytowej – jest to dość istotne, ponieważ niektóre banki stosują prewnioski, których rozpatrywanie może trwać dłużej niż ustawowy termin 21 dni.
Jeśli skorzystasz z usług niezależnego doradcy kredytowego, możesz go też zapytać o to, czy warto teraz brać kredyt hipoteczny. Czasami bowiem lepiej chwilę się wstrzymać z taką decyzją np. ze względu na oczekiwany spadek stóp procentowych, czy też wprowadzenie do oferty banków preferencyjnych kredytów rządowych.
polecają ranking

Jak wybrać kredyt hipoteczny?
Wiesz już, na co zwracać uwagę przy braniu kredytu? Czas więc wyjaśnić, jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny, ponieważ to właśnie od wyboru oferty najbardziej będą zależeć warunki kredytowania.
Chcąc wybrać korzystny kredyt hipoteczny, musisz skrupulatnie porównać jego oferty we wszystkich bankach. Innego wyjścia nie ma. Co brać pod uwagę przy kredycie hipotecznym na etapie wyboru ? Przede wszystkim:
- całkowite koszty zaciągnięcia zobowiązania – obejmują one nie tylko prowizję i oprocentowanie, ale też np. koszty ubezpieczenia;
- podstawowe parametry kredytu – warto sprawdzić jaka jest maksymalna kwota i okres spłaty zobowiązania, a także możliwe cele kredytowania np. czy bank oferuje kredyt na wykończenie mieszkania;
- warunki udzielania kredytu – istotny jest m.in. minimalny wkład własny oraz akceptowalne źródła dochodu.
Najważniejszą kwestią jest wytypowanie banków, które oferują tani kredyt hipoteczny. Porównanie ofert pod tym kątem ułatwią Ci narzędzia online takie jak porównywarki i rankingi kredytów hipotecznych. Znajdziesz w nich kluczowe warunki zaciągnięcia zobowiązania w poszczególnych bankach.
Poza tym dzięki tym narzędziom wyliczysz, gdzie będzie najniższa rata i całkowity koszt Twojego kredytu. Od razu też będziesz mógł złożyć zapytanie o kredyt w wybranej instytucji za pomocą prostego formularza online.
Pułapki kredytu hipotecznego - na co uważać?
Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego należy wyjątkowo dokładnie przeanalizować warunki oferty. Banki zwykle formułują je bowiem w taki sposób, by wydawały się atrakcyjne dla kredytobiorcy, choć nie zawsze takie są.
Poza tym istnieją też różne zagrożenia niezależne ani od banku, ani od kredytobiorcy, które mogą wpłynąć na spłatę kredytu. Oto najważniejsze pułapki kredytu hipotecznego, na które trzeba uważać:
- zmiany stóp procentowych – warto je uwzględnić przy wyborze oprocentowania kredytu, ponieważ jeśli wybierzesz zmienne oprocentowanie, może ono wzrosnąć po ewentualnej podwyżce stóp procentowych, co poskutkuje także wzrostem rat kredytowych; jeśli chcesz uniknąć takich niespodzianek, rozważ oprocentowanie stałe;
- niższa marża nie zawsze oznacza tańszy kredyt hipoteczny – jeśli bank proponuje Ci niższą marżę, sprawdź, czy w takiej sytuacji nie obciąży Cię wysoką prowizją za udzielenie kredytu;
- cross-selling – wiele banków oferuje korzystniejsze warunki kredytu hipotecznego (np. brak prowizji lub niższą marżę) w zamian za wykupienie produktów dodatkowych np. dodatkowej polisy od utraty pracy; zanim skorzystasz z takiej oferty, policz, czy będzie Ci się to opłacać, ponieważ wszystkie produkty dodatkowe też kosztują, a zrezygnowanie z nich w trakcie trwania umowy może skutkować pogorszeniem warunków kredytowania.